房地产估价.第五章.ppt

５、成本法 A、教学课时 ６课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握成本法的基本原理 掌握成本法的基本公式 掌握建筑物的重新构造成本与折旧 掌握建筑物减价修正额的估算方法 C、本章教学重点 建筑物减价修正额的估算方法 D、本章教学难点 建筑物的重新构造成本与折旧方法 §5.1成本法的基本原理 一、成本法的概念 又称逼近法、原价法或重置成本法，是求取估价对象房地产 在估价时点的重新购建价格，扣除折旧，依此估算估价对象房地产 的客观合理价格或价值的方法。 二、成本法的理论依据 ——生产费用价值论，卖方愿意接受的最低价 ——替代原理，买方愿意支付的最高价格 ⑷求取积算价格 §5.1成本法的基本原理 三、成本法的适用对象和条件 适合用于： ——既无收益有很少发生交易的房地产价格评估。如住宅学校、图书馆、医 院、政府办公楼、军队营房、公园等公益性房地产。 ——单纯的建筑物估价。 ——市场不完善或狭小市场无法运用市场比较法进行估价的房地产。 四、成本法估价的程序 《房地产估价规范》第5.2条规定 ⑴搜集有关成本、税费开发利润等资料 ⑵估算重新购建价格 ⑶估算折旧 §5.2成本法的基本公式 一、成本法的基本公式 积算价格=重新购建价格-建筑物的折旧 二、新开发土地的成本法公式 新开发土地价格=取得土地的费用+开发土地的费用+正常利税 其中 取得土地的费用=土地出让金+土地拆迁安置补偿费用 开发土地的费用=开发土地的直接费用+开发土地的间接费用 =开发成本+管理费用+土地投资利息+ （开发成本+管理费用）利息 §5.2成本法的基本公式 三、新建房地产的成本法公式 新建的房地产价格+土地费用+建造建筑物的费用+正常利税 其中 土地费用=取得土地费用+开发土地的费用 建造建筑物的费用=建造建筑物的直接费用 +建造建筑物的间接费用 §5.2成本法的基本公式 四、旧有房地产的成本法 旧有房地产的价格=土地的重新取得价格 +建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 其中 土地的重新取得价格=重新取得土地的费用+重新开发土地的费用+正常利税 建筑物的重新购建价格=重新建造建筑物的直接费用 +重新建造建筑物的间接费用+正常利税 对于旧有建筑物 旧有建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 §5.3 重新构建价格 一、重新构建价格的概念 重置价格 重建价格 二、重新购建价格的构成 土地取得费用 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 三、重新构建价格的求取 定义： 假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。 §5.3 重新构建价格 1、土地重置价格的求取 方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。 注意：土地成本的求取 若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。 2、建筑物重新购建价格的求取 方法： A．建筑费+其他费用+正常利润 B．承包商的建筑费+发包的负担的附带费 类型： ——重建成本： 以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。 §5.3 重新构建价格 ——重置成本： 以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。 一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜；普通建筑物适用重置成本；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置成本。 理论：直接法、间接法 实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有： ①单位面积法 ②单位体积法 ③分部分项法 ④工料测量法 ⑤指数调整法 §5.4建筑物的折旧 一、建筑物折旧概述 实际估价中，它可分为3种折旧： 1、物质折旧 ——自然经过的老 ——正常使用的磨损 ——意外的破坏损毁 —