房地产估价.第八章.ppt

８、其他估价方法 A、教学课时 ４课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 理解预期开发法 掌握残余估价法 了解长期趋势法 C、本章教学重点 预期开发法的操作步骤与内容 D、本章教学难点 长期趋势法的计算 §8.1长期趋势法 一、长期趋势法基本原理 长期趋势法是将预测科学的基本理论和方法运用房地产估价上产生的方法，用于对未来房地产价格的推断。 基本步骤 收集估价对象房地产或类似房地产的历史价格资料 整理这些历史价格资料，化为统一标准，并按时间顺序将它们编排成时间数列 分析这个时间数列，选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象房地产的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式 以此模式去推测、判断估价对象房地产在估价时点的价格 预期开发法原理 §8.1长期趋势法 二、平均增减趋势法 a.平均增减量趋势法： b.平均发展速度趋势法： 三、移动平均趋势法 简单移动平均法 加权移动平均法 四、数学曲线拟合法 指数修匀法：也称指数修匀趋势预测法yi §8.2路线价法 一、路线价法的基本原理 级差地租原理 二、路线价估价法的适用范围 大量土地估价 三、路线价法的操作步骤 1、划分路线价区段 2、设定标准深度 3、选取标准宗地 4、调查评估路线价 5、制定深度百分率表和其他修正率表 6、计算临街各宗土地的价格 §8.2路线价法 （一）、路线估价法的内容 V=u×dv×（f×d） （二）、深度指数表 1、深度价格递减比率 （1）深度指数表： 随深度的大小而引起的相对价格关系表（深度价格百分率表） （2）递减比率的基本概念； 越接近路线，土地利用价值越大 重点进述推导过程 合制成一表，求得深度价格递减比率表以标准宗地平均深度百分率为100%时为准，若标准宗地深度为s米， 则单独深度百分率 平均深度百分率 累计百分率 §8.2路线价法 2、4321法则： 最先使用的深度指数表 基本法则： 推导各宗地的价格 4321法则的优缺点；简单易行—优 粗略不准确—缺 类似法则：前面1/3里面2/3法则 §8.2路线价法 三、矩形宗地单面临街估价法 四、街角地估价法： 两种方法： ①正旁两街同按正街深度百分率计算，然后将正街与旁街的地价合计 ②按正旁两街分别估价，再合计两者 §8.2路线价法 五、直角三角形宗地估价计 以三角形宽度及深度为基础，补满矩形宗地并以矩形单价示矩形地的地价，再视三解形为底边临街还是顶点临街而分别计算，分底边临街、顶点临街两种情况 六、双面临街宗地估计 两种估价方法： 平均估价法 重叠价值估价法 1、平均估价法：将位于两街之间地段平分为前后两部分，分别计算，合计全部地价 2、重叠价值估价法：先求高价街所影响的深度，再分别求面临高，低价街部分地价，再合计求全部地价。 合致点的计算公式： （与低价街影响深度的划分点） 总深度-高价街影响地段深度=受低价街影响深度 七、不规则宗地估价法 将其划分为三角形、矩形、平行四边形等按上述整宗地估价法进行估计 §8.2路线价法 八、台湾地区路线价法的操作： 《台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁荣街道各宗地地价计算原则》规定的内容： （1）临街地： ①深度未达里地线省：深度指数 ②平行四边行宗地 ③平行边与临街线一致的梯形宗地 ④正三角形，逆三角形宗地 ⑤街廓纵深在36米以下者 ⑥宗地深度较深而超过里地线者 （2）街角地：基本同欧美，在具体加计数量的多少时有其特色： ①省辖市地区 ②县辖市地区 ③乡镇地区 （3）袋地： ①单价依其深度按表计算： ②各种形状，按临街地 ③同时位于街地和里地上的，平均计算 （4）应用实例 §8.3基准地价修正法 一、基准地价的含义 二、基准地价评估的技术途径 三、基准地价的主要作用 四、城市基准地价评估的方法和步骤 确定基准地价评估的区域范围 明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期 划分地价区段 抽查评估标准宗地的价格 计算区段地价 确定基准地价 提出基准地价应用的建议和技术 §8.3基准地价修正法 五、基准地价修正系数法 六、基准地价更新 一般要求 技术途径 范围 方法运用 七、标定地价 * *