房地产估价.第六章.ppt

６、收益法 A、教学课时 6课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握收益法的基本原理 掌握纯收益的求取 掌握资本化率的确定 理解剩余法的原理 熟悉收益法的应用 C、本章教学重点 纯收益的求取 收益法的基本计算公式 D、本章教学难点 资本化率的确定 §6.1 收益法的基本原理 1、收益法的概念 定义：运用适当的资本比率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现价，求其之和，采用收益法得出的价格，称为收益价格。 2、收益法的理论依据 预期原理，即未来收益权利的现在价值 3、收益法的适用范围 适用于有收益或潜在收益的房地产的估价 4、收益法的操作步骤 估计每年的潜在总收益 估计每年的有效总收益 估计每年的线收益 估计资本比率 选择具体的收益法公式计算价格 §6.2 收益的计算公式 一、基本计算公式 式中：V为房地产价格、a为未来第i年的线收益、ri第I年的资本比率 §6.2 收益的计算公式 二、净收益及其他因素不变的公式 1、无限年期 前提：①a每年不变 ②r每年不变且大于0 ③年期无限 2、有限年期 1、资本比率大于0的情况 a 每年不变 ；r 每年不变且大于0；年期有限为n 年期修正系数： 2、资本比率等于0的情况 V=a×n §6.2 收益的计算公式 三、净收益在若干年有变化的公式 无限年期的公式 有限年期的公式 §6.2 收益的计算公式 四、预知未来若干年后的房地产价格的公式 Vt为未来第t年的房地产价格 §6.2 收益的计算公式 五、净收益按等差级数递增的公式（重点、难点部分） 1、无限年期的情形 式中b表示线收益逐年递增的数额 ai=a+(I-1)b 2、有限年期的情况 §6.2 收益的计算公式 六、净收益按等差级数递减的公式 有限年期的公式 §6.2 收益的计算公式 七、净收益按等比级数递增的情形 1、无限年期的公式 s表示纯收益逐年递增的比率 2、有限年期的公式 §6.2 收益的计算公式 八、净收益按等比级数递减的公式 1、无限年期的公式： 2、有限年期的公式： §6.3净收益的求取 一、净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 二、不同类型房地产净收益的求取 ⑴ 出租型房地产 ⑵ 商业经营型房地产 ⑶ 生产型房地产 ⑷ 尚未使用或自用房地产 ⑸ 混合型房地产 §6.3净收益的求取 三、求取净收益应注意的事项 ⑴ 净收益指房地产本身带来的净收益,包括有形收益和无形收益 ⑵ 运行费用包括两个部分 ⑶有效毛收入-运营费用,即房地产本身带来的净收益 四、净收益流量的类型 每年基本固定不变 每年基本按固定的数额递增或递减 每年基本按固定的比率递增或递减 其他有规则的变动情形 五、收益年限的确定 分别根据土地使用权年限和建筑经济寿命确定未来收益年限. §6.4资本化率的确定 一、资本化率的概念 资本化率：用以将纯收益在资本化为价格的比率 其实质：一种资本投资的收益率，它等同于具有同样风险的资本的收益率 二、资本化率的重要性 §6.4资本化率的确定 三、资本化率求取的基本方法 ①市场提取法 利用收益法公式，通过搜集市场上相或类似房地产的纯收益，价格等资料，反求出资本化率。 ②安全利率加风险调整法 资本比率=安全利率+风险调整值 先找出安全利率 再根据影响估价对象房地产的社会经济环境等，确定其加（减）码 §6.4资本化率的确定 ③投资复合收益率法 式中：r资本化率；V房地产价格；L抵押贷款；E 自有资本额；MC抵押贷款的利息率；EDR自有资本要求收益率 ④投资收益率排序托入法 基本思路：首先将社会上各种类型的投资及其收益率找出，然后，将估价对象房地产的投资与其他投资进行比较分析，考虑投资的风险性、流动性、管理的难点及安全性，找出同等风险投资，判断资本化率应属的区域范围，从而确定出所要求的资本化率。 §6.4资本化率的确定 四、资本化率的种类 ①综合资本化率 求取房地价格时所用的资本化率r0 ②建筑物资本比率 求取单纯建筑物的价格时应用的资本化率rB ③土地资本比率 求取单纯土地的价格时应使用的资本化率rL 三者之间的关系 式中：×表示土地价格占房地产价格的比率 y表示建筑物价格占房地产价格的比率 五、收益法运用举例 * *