房地产信贷资金循环流动及风险.doc

房地产信贷资金循环流动及风险 近期，人民银行营业管理部对北京市信贷资金在房地产业循环流动及风险问题进行了专题调研，发现北京市房地产开发企业严重依赖信贷资金，信贷资金全程参与了房地产业循环，中国人民银行营业管理部主任韩平撰文警示金融风险值得关注。　　一、北京市房地产开发企业严重依赖信贷资金　　北京市房地产开发企业的很大部分资金来自于银行信贷。北京市房地产开发企业的资金来源中，自筹资金占比19％，比全国低9个百分点；国内贷款占比29％，比全国高6个百分点，利用外资、国家预算外资金、债券比例也很小，其他49％，比全国高2个百分点。　　上述资金来源中的“国内贷款”只是信贷资金投入房地产业的一部分。事实上，房地产开发企业的“自筹资金”和“其他”资金也有很大一部分来自银行贷款：　　一是自筹资金的相当部分来自商品房预售收入，而预售收入中有相当部分的资金来自于“银行个人住房贷款”。重点调查的4家房地产开发企业均采取“滚动开发”的模式，通常把开发的项目分成几期，如“一期”、“二期”和“三期”，先投入部分资金，在启动项目，取得土地，办理“四证”之后开发“一期”，在销售许可证等“五证”齐全之后预售商品房，获得预售收入。用“一期”预售收入完成“一期”工程并着手开发“二期”。根据我们对统计数据的分析，在1998～2003年间，至少有44％的北京市房地产开发企业的售房收入来自个人住房贷款。而信贷资金一旦进入房地产开发企业，就成为房地产开发企业“滚动开发”的自筹资金来源。二是关联企业的资金往来也是“自筹资金”的一个重要来源，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款。规模较大房地产开发企业，一般都采用 注册项目公司的做法。所谓项目公司是指针对一房地产项目开发而设立的公司。各项目公司的母公司实际控制着各项目公司的资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金“调剂”使用，而关联公司的资金很难排除银行资金参与。三是建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍，由于建筑安装企业的行业特点和积累有限，因此，它们的代垫款多来自于银行贷款。　　二、信贷资金在房地产业循环流动的基本表现　　信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。这个过程可分为以下三个阶段。一是土地一级开发阶段。就房地产开发而言，这个阶段的主要任务是把“生地”变成“熟地”。承担这一任务的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入。二是房地产开发阶段。2004年6月末北京市银行自营性房地产贷款中，住房和商业用房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款和建筑安装企业流动资金贷款合占自营性房地产贷款的45％。三是房地产销售阶段。当房地产开发企业销售商品房时，需要由银行向业主提供购房贷款支持。2003年，北京市个人住房贷款新增额占住宅销售额的45.8％。　　在上述三个阶段之间存在资金循环关系。一是第一阶段和第二阶段之间的资金循环：银行在第二阶段向房地产开发企业发放贷款，使后者有能力向土地开发商支付地价款，进而为收回银行在第一阶段发放的土地一级开发贷款创造条件。二是第二阶段内部的资金循环：银行向建筑安装企业发放的贷款，需等到银行向房地产开发企业发放贷款以及房地产开发企业回收房款后才能收回。三是第二阶段与第三阶段之间的资金循环：银行向房地产开发企业发放的贷款，需要等到商品房销售出去，并获得售房款后才能收回。在这个“资金链”中，银行对购房者的贷款起着极其重要的作用。　　三、信贷资金在房地产业循环流动的主要风险及特点　　房地产开发企业贷款风险主要表现在，一是北京市房地产开发企业资产负债率高。资产负债率较高是北京市房地产开发企业的一大特点。2000～2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2％，高于同期全国水平6个百分点。20家房地产开发企业贷款大户平均资产负债率比北京市平均水平还要高。2001年和2002年，20家企业平均资产负债率为86.2％，比全国高11个百分点，比北京市平均水平高5～6个百分点。　　这说明北京市房地产开发企业对外部资金需求大、负债经营的问题较为严重。二是房地产开发企业盈利能力较弱，效益不理想。根据人行营业管理部课题组对北京市行业价值创造能力的研究，房地产行业的价值创造能力并不高（以EVA即经济增加值衡量）。房地产的价值创造能力在第三产业21个行业中排名第16位。20家房地产开发企业贷款大户盈利能力也十分有限。20家贷款大户的2001～2003年净资产利润率有正、有负。从盈亏企业来看，盈利和亏损家数基本相当。影响盈利能力的直接原因有两个方面，一方面，费用过高，尤其是管理费用居高不下。2001年20家贷款大户管理费用是主营业务利润的72％，2002年为