房地产估价.第二章.ppt

２、房地产价格 A、教学课时 4课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 了解房地产的概念、特征与类型房地产价格的概念与形成基础 掌握房地产价格的特征与种类 了解房地产价格的影响因素 C、本章教学重点 房地产价格的特征与种类 D、本章教学难点 房地产价格的影响因素 §2.1房地产价格的概念 房地产价格定义 在市场经济条件下，房地产也是商品， 是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价,是房地产经济价值的货币表现。 房地产价格形成原因: 1）来源于规划设计、土地开发、房屋施工安装等过程凝结了物化 劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。 2）来源于资本化的地租， 即土地使用权价格。 土地价格=地租/资本化率 §2.2房地产价格的形成条件 房地产价格形成条件 —效用性 指消费者对消费房地产所产生的主观和心理上的满足程度。 —相对稀缺性 指房地产数量相对与人们的欲望而言处于不足的状态。 —有效需求 指消费者经济上能够承受、有现实支付能力的房地产需求。 §2.3房地产价格的特征 房地产价格与一般商品价格共同之处： —都是价格 —都是波动 —按质论价 不同之处： —生产成本不同 —供求变化不同 —价格差异不同 —市场性质不同 —折旧现象不同 —形成时间不同 §2.3房地产价格的特征 房地产价格特征： ①房地产价格具有区位性， 房地产价格受区位影响大 ②房地产价格实体具有双重性， 房地产价格在内涵上具有双重的实体性基础 ③房地产价格具有权益性， 房地产价格实质上是房地产权益价格， ④房地产价格形式具有双重性， 交换估价的价格，也可为使用和收益代价的租金 ⑤房地产价格形成具有长期性， 房地产价格是在长时间内各种因素综合作用下形成的 ⑥房地产价格具有个别性， 一宗房地产一个价格 ⑦房地产价格具有敏感性， 房地产价格关系到国计民生 ⑧房地产价格具有增值性， 房地产价格呈现较明显的增值趋势。 §2.4房地产价格的类型（重点讲授） 一、按房地产价格的形成基础不同划分 —市场价格：指在某一区域内某类房地产在市场上的一般平均水 平价格，是抽象结果，具有统计意义。 —理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格。 —评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计， 推测或判断，是市场交易价格的参考依据。 二、按房地产价格实体存在形态划分 —建筑物价格 —土地价格 —房地价格 三、按房地产权属划分 —所有权价格 —使用权价格 —转让价格 —租赁价格 —抵押价格 §2.4房地产价格的类型（重点讲授） 四、按房地产公共价格管理划分 基准地价 标定地价 房屋重置价格 五、按政府行为划分 土地使用权出让价格 征用价格 课税价格 补地价 六、按房地产出让方式划分 拍卖价格 招标价格 协议价格 §2.4房地产价格的类型（重点讲授） 七、按商品房销售中出现的价格形式划分 起价 标价 成交价格 均价 八、按房地产价格表示单位划分 总价格 单位价格 楼面地价 九、按房地产估价方法划分 收益价格 比准价格 积算价格 §2.5房地产价格的影响因素 定性分析影响房地产价格 影响方向 影响程度 影响关系 按影响因素的性质分类 物理因素、社会因素、经济因素、行政因素 按影响因素的范围分类 ---一般因素 指普遍、共同的因素，如行政、经济、一般社会、人口、国际因素 ---区域因素 该区域内特定的影响房地产价格水平的因素。如区域社会、心理、商业繁华程度、交通条件、基本设施、区域环境条件因素 ---个别因素 指具体影响某宗房地产价格的因素。如微观环境条件、物理因素。 §2.5房地产价格的影响因素 各类影响因素： ⑴供求状况： 城市或全国房地产总供求状况、城市或全国本类房地产供求状况、本地区房地产供求状况、本地区本类房地产供求状况 ⑵行政因素： 房地产制度、价格政策、城市发展战略规划、税收、行政隶属变更、交通管制 ⑶经济因素：经济发展、物价、居民收入、利率水平 ⑷社会因素：政治安定状况、社会治安、房地产投机和城市化 ⑸人口因素：人口数量、素质、家庭规模 ⑹国际因素：世界经济、军事冲突、政治对立状况、国际竞争 ⑺心理因素：个人爱好、时尚风气、风水、价值观 ⑻商业服务繁华程度：商业服务集中程度、商业服务规模 ⑼交通条件：道路通达度、公共交通便捷程度 ⑽基础设施：供电、供水、供气、给排水、通信、环保、抗灾 ⑾环境因素：躁