房地产估价.第七章.ppt

７、假设开发法 A、教学课时 ２课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握假设开发法的基本原理 理解假设开发法的深度修正 熟悉假设开发法的应用 掌握假设开发法的操作步骤与内容 C、本章教学重点 假设开发法的操作步骤与内容 D、本章教学难点 假设开发法的深度修正 §7.1假设开发法基本原理 一、假设开发法的概念： 又称预期开发法、剩余法，是将待估房地产的预 期开发价值扣除预计的正常投入费用、正常税金、及合理利润等，以此估算待 估房地产的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的基本思路与理论依据 基本思路是通过房地产开发商购置代建土地的报价过程来体 现。 理论依据：预期原理 三、假设开发法的前提条件 （1） 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式 （2）收集的预测和成本的测算必须符合合法法则 §7.1假设开发法基本原理 （3） 正确分析市场行情掌握房地产市场信息正确预测售价和开发成本 （4） 假设在开发周期各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入 （5）开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平 四、假设开发法的适应范围 （1）待开发土地的估价 （2）将生地毛地等开发成熟地的土地估价 （3） 在开发待拆迁的房地产估价 （4）具有装修改造潜力的旧房地产的估价 （5）在建工程的估价 §7.2假设开发法的基本公式 一、假设开发法的基本公式 待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理 费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者应负担的税费 其中管理费用=开发成本×正常管理费率 投资利息=（待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利率 开发利润= （待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利润率 二、假设开发法的具体计算公式 （1）开发成房屋的待开发土地价值的计算公式 生地价值=生地预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本-管理 费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买生地的税费 毛地价值=毛地预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理 费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买毛地的税费 熟地价值=熟地预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理 费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买熟地的税费 §7.2假设开发法的基本公式 （2）开发成熟地的土地价值的计算公式 生地价值=生地预期开发成熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-土地开发利润-买方购买生地的税费 毛地价值=毛地预期开发成熟地价值-由毛地开发成熟地开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-土地开发利润-买方购买毛地的税费 （3） 再开发待拆迁的房地产价值的计算公式 待拆迁的房地产价值=待拆迁的房地产价值的预期开发价值-再开发的投资成本-管理费用-投资利息-销售费用-再开发投资利润-买方购买待拆迁房地产的税费 （4）具有装修改造潜力的旧房地产价值的计算公式 旧房地产价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-买方购买旧房地产的税费 （5）在建工程的估价 在建工程的价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费 §7.3假设开发法的程序和内容 一、调查待估房地产的基本情况 二、确定待估房地产的最佳开发利用方式 三、估计开发建设期 四、预测开发完成后的房地产价值 五、估算各项成本费用 开发成本 -管理费用 -投资利息 -销售费用 -投资利润- -买方购买待开发房地产应负担的税费 六、确定开发商的合理利润 七、估算待估房地产价格 §7.4假设开发法应用实例 P114 * *