房地产估价.第三章.ppt

３、房地产估价的原则 A、教学课时 4课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握房地产估价的基本原则 了解房地产估价原则的不同分类 C、本章教学重点 房地产估价的基本原则 D、本章教学难点 房地产估价的基本原则 §3.1 房地产估价原则 估价须遵守房地产价格形成和运动的客观规律（不以人主观意志为转移），通过估价活动，把房地产的内在价格（价值）反映出来。 定义： 房地产估价原则是指人们在房地产估价的反复实践与理论探索中，逐步认识了房地产价格形成与运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房值活动中应当遵守的原则、标准或应注意的问题，这便是房估原则。 §3.1 房地产估价原则 特点： ——房地产估价原则是建立在房产价格形成原理基础上（房地产价格形成的一些规律，主要是关于价格形成的经济学原理，如供求、替代、均衡、机会成本、外部性原理等）。 ——房地产估价原则是包含一些在房地产估价活动中应当遵守的约束性或指导性的行为准则。 一、合法原则 房地产估价应以估价对象的合法权益，即合法产权（有两证）、合法使用（符合城市规划）、合法处分（符合法规处分方式）为前提来进行。 §3.1 房地产估价原则 二、房地结合原则 无论是对房屋建筑估价，还是对地产估价，必须房地结合起来。 三、最高最佳使用原则 指在合法使用的前提下，以委估房地产最高最佳或最有效使用的方式为估价基础进行估价。 3个方面： 法律许可范围内最佳用途 最佳规模 最佳集约利用度 §3.1 房地产估价原则 四、替代原则 要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 五、估价时点原则 指必须把委估房地产置于估价时点进行估价。 §3.2 房地产估价程序 1、对估价工作的基本要求 2、房地产估价程序的要点：见P40 ――明确估价基本事项 ——拟定估价作业方案 ——搜集估价所需资料 ——实地查勘估价对象 ——选定估价方法计算 ——确定估价结果 ——撰写估价报告 ——估价资料归档 §3.2 房地产估价程序 3、房地产估价的一般程序： （1）美：雷利·巴洛维《土地资源经济学—不动产经济学》 （2）台：林英彦《不动产估价》 （3）台：陈满雄《不动产做人理论与实务》 （4）台：柯博义《不动产估价—理论与实务》：程序流程图 （5）深圳：物业估价所、流程图 §3.2 房地产估价程序 一、获取估价业务 1、估价业务的来源 两种途径 －被动接受 －主动争取 2、受理估价委托：鉴定估价合同并进行公证 §3.2 房地产估价程序 二、明确估价基本事项 确定估价的基本事项： （1）确定对象房地产a.估价对象房地产的物体确定 b.估价对象房地产权利状态的确定 （2）确定估价目的和价格种类 估价目的是划分价格类型的主要依据 （3）确定估价期日 （4）确定估价的作业日期，必须明确所要评估的价格是指哪个具体日期的价格 估价作业日期：以何时开始估价作业至何时完成估价作业。 拟定作业计划： ①为何可以拟定：基本事项的确定 ②定义：就所要做的估价各项工作做出日程进度安排 §3.2 房地产估价程序 三、签订估价合同 四、拟订估价作业方案 五、收集、整理估价所需资料 （1）针对初选的估价方法所赖以计算的资料数据进行收集 （2）对所有直接和间接影响房地产价格因素资料的收集 六、实地查勘估价对象 实地勘察：就估价对象房地产初步确定的有关内容到实地查明并确认 §3.2 房地产估价程序 七、选定估价方法计算 根据已有资料情况确定正式采用的估价方法， 一个前提：正确理解并应用各种估价方法 6个要求； 一般同时采用两种以上方法、 根据估价目的采用不同方法的陈述理由、 有条件的采用市场比较法对房地产价格估价、 具有收益性房地产采用收益法对房地产价格估价、 具有投资开发潜力房地产采用假设开发法对房地产价格估价、 无市场依据的房地产采用成本法对房地产价格估价 §3.2 房地产估价程序 八、确定估价结果 1、分析不同方法计算结果的可靠性 2、综合评定估价额 （1）简单算术平均 （2）加权算术平均 （3）以一种估价方法结果为主，其他仅供参考 §3.2 房地产估价程序 九、撰写估价报告 原则：内容全面、格式清晰、简明扼要、突出依据 要求：全面、公正客观、准确、概括、及时、美观性 形式：定型式、自由式 组成：封面目录、至委托方函、估价师声明、估价假设限制条件、 估价结果报告、估价技术报告、附件 十、估价资料归档 内容：委托合同、估价报告、实地查勘记录、项目来源和接洽情况、重大调整或修改意见 * *