房地产估价.第一章.ppt

沙洲工学院建筑工程系电子教案 目 录 1、绪论 ２、房地产价格 ３、房地产估价的原则 ４、市场比较法 ５、成本法 ６、收益法 ７、路线价法 ８、其他估价法 9、房地产估价报告 1、绪论 A、教学课时 4课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握房地产的概念、特征与类型 了解房地产估价的概念和目的 了解房地产估价的必要性 C、本章教学重点 房地产、房地产估价概念 D、本章教学难点 房地产的特性、种类 §1.1概述 (1)房地产估价的国家法定制度 1994年7月5日《中华人民共和国城市房地产管理法》33条、58条明确了国家实行房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 (2)房地产估价人员国家统一考试和统一注册管理 1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》 (3)房地产估价执业制度 1999年2月发布了《房地产估价规范》GB/T50291-1999 (4)房地产行业协会 1994年8月成立了中国房地产估价师学会，简称CIREA §1.2房地产的概念 一、房地产的整体概念 1、房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益。 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。 2、房地产的三种存在形式 —土地、建筑物、房地 3、房地产的其它名称， 又称为不动产、物业 §1.2房地产的概念 二、土地的概念 1、对土地的各种定义： 土地指地球外壳的表面及其上下空间 2、房地产估价中的土地定义： 立体空间范围 3、土地利用所受的三大制约 ——土地使用管制： 政府的城市规则，如容积率及建筑高度 ——土地权利设置 ——相邻关系 §1.2房地产的概念 二、土地的概念 4、对一宗土地的基本认识 坐落位置；面积大小；形状；四至、土地权利状况；利用现状；规划设计要求；生熟程度；地质、水文和气象条件，其他。 (1)土地的特性 ①土地的自然特性：—承载力 ――肥力 ——位置固定性 ——不可移动性 ——数量固定性 ——耐久性 ——个别性 §1.2房地产的概念 4、对一宗土地的基本认识 ②土地的人文特性 ——用途的多样性 ——社会经济位置的可变性 ——合并及分割的可能性 (2)房地产的特性—位置的固定性 —长期使用性 —大量投资性 —易受政策限制性 —相互影响性 —保值性 §1.2房地产的概念 三、建筑物的概念 1、对建筑物的定义： 建筑物指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两类。 房屋、构筑物。 2、对建筑物的基本认识 坐落位置，面积大小，建筑层数与高度，用途， 基础设计，建筑结构，建筑装修，附属设备， 建成年月，外观，平面格局，产权状况， 工程质量，公共配套设施完备程度，利用现状等。 §1.3房地产的特性 不可移动性 独一无二性 坚不可摧性 数量有限性 用途多样本性 相互影响性 易受限制性 难以变现性 保值增值性 §1.4房地产类型 一、按开发程度来划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房含土地 二、按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、农业、工业仓储、特殊用途、综合房地产 三、按是否产生收益来划分 收益性、非收益性 四、按经营使用方式来划分的类型 出售、出租、营业、自用 §1.5房地产估价的概念 专业估价人员 经考试合格注册专门从事房地产估价的人员 估价目的 期望用途 估价原则 合法、替代、估价时点、最高最佳使用原则 估价程序 获取业务-受理-拟订方案-搜集资料-实地查勘-选定方法 -确定结果-撰写报告-交付-归档 §1.5房地产估价的概念 估价方法 市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、其他 影响房地产价格的因素 环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际因素 估价时点 估计结果对应的日期，非估价作业日期 客观合理价格或价值观估算和判定 以最高最佳使用为前提 * * 陆宏琪 编 2006年1月