中原_福州申发大厦商业项目营销定位建议方案.pdfVIP

2010年福建申发大厦营销定位 PARTPART .11 项目梳理 项目基础经济指标：  土地面积：10084平方米（合15.13亩）  土地用途：商业金融用地（兼容办公）  容积率： ≤6.2 建筑规划要求： 商业建筑面积不超过2700平 方米方米 ，应集中设置于裙楼内应集中设置于裙楼内 ，为集中式商业为集中式商业 建筑密度： ≤50% 建筑高度： 约120米（110米至130米）  出让年限：商服用地40年 北： 临鳌峰路，冷冻厂 东： 西： 临公共景观通廊 项目四至分析 万达城市广场 边上为新拍的商务地块 南： 临江滨中路，与东江滨公园 一路之隔。 项目SWOT分析 地块处于鳌峰路及万达广场交汇处地块处于鳌峰路及万达广场交汇处 ， 退让较多退让较多 ，地块可利用的实际面积地块可利用的实际面积 交通通达性好 较小 地块方正，易于规划 尊重规划，地块可建设的楼宇规模 项目周边可利用资源多，有万达广 偏小 场场 、公共景观通廊及闽江江景公共景观通廊及闽江江景 所处区域所处区域 ，仍在培育与发展中仍在培育与发展中 ，尚尚 未成熟 未来5－10年，写字楼供应量庞大； 东部新城的建设及政府对金融街规 随着区域内各地块的开发，在未来将 划划 ，未来区域潜力巨大未来区域潜力巨大 产生同类竞争威胁产生同类竞争威胁 地铁四号线的规划，将助推区域交 闽江两岸大量写字楼的开发，也将 通全面升级 在未来市场分流出大部分客群 未来，在金融街竞争激烈的格局中，我们要想脱颖而出。 因此因此 ，我们可以在完善写字楼产品本身我们可以在完善写字楼产品本身 ，花更少的资金花更少的资金 ，给项目注入特色给项目注入特色 与个性，赋予产品灵魂，也能在未来区域的整体写字楼中，更具备识别性。 Focus1: 本项目位于区域地块的第二排，无法享受一线江景资源。 本项目二线临江本项目二线临江 ， 观江视野受D5、D6 等地块的遮挡 FFocus22:金融街地块中，本项目限高130米，并非最高的项目，因此自身优势不大。 190190米米 130米 100100米米 100米 Focus3:周边未来商务办公体量超出42万方，同类竞争产品激烈,从产品自身出发将 无特色优势无特色优势 商