远洋地产丶SOHO中国香港上市研究.pdfVIP

远洋地产、SOHO 中国香港上市研究 目录 一、引言2 二、天时2 （一）、香港资本市场大气候向好2 （二）、国内宏观环境不同3 1、紧缩性的货币政策影响有限3 2、房地产行业依旧是投资的热点4 3、政策方向日渐明朗7 三、地利、人和7 （一）远洋地产（3377.HK）7 1、地利7 2、人和9 3、企业自身状况10 （二）、SOHO中国（0410.HK）12 1、地利13 2、人和14 3、企业自身状况15 四、两家上市公司未来预测18 （一）、远洋地产（3377.HK）19 1、商业模式19 2、标准化管理19 （二）、SOHO中国19 1、商业模式19 2、项目责任感20 3、企业内部的挑战20 一、引言 9月28日，远洋地产（3377.HK）在香港联交所正式挂牌上市，总募集资金金额高达119亿港元。 10 月 8 日，SOHO 中国（0410.HK）也在香港联合交易所主板正式挂牌上市，每股股价 8.30 港元，此 次在全球发售约15.49亿股，占发行后总股本的30.99%，募资129亿港元。 10月9日，中国奥园（3883.HK）也上市了……国庆节前后，几家大的房地产公司你追我赶地在 香港联合交易所主板正式挂牌。另外，重庆龙湖地产、天利置业等内地房企都在为各自赴港上市进行 着积极的准备。 内地房企在香港如此受欢迎，受到香港各大投资集团及散户的追捧，究竟是这些企业确实自身基 本功过硬还是炒作噱头因素作怪呢？下面以新上市的远洋地产和SOHO中国为例做一下具体分析。 二、天时 （一）、香港资本市场大气候向好 2007年7月以来,恒生指数连续上涨,而且全世界的证券市场“涨声一片”，三家地产公司上市正 好借了“东风”。 图1、香港恒生指数2007年走势图 (资料来源：雅虎财经网站) （二）、国内宏观环境不同 1、紧缩性的货币政策影响有限 今年以来，央行已7次上调存款准备金率，3次加息，抑制流动性已经成了央行调控的首要的目 标，市场由此恐慌银行收缩信贷后对房地产市场的需求产生一定的抑制作用。但是这个问题实际上包 含了两方面的内容：一是信贷紧缩是否等于房贷紧缩；二是居民的购买力决定了房贷紧缩对房地产市 场的影响。如果房贷确实收紧，假如居民的购买力非常旺盛，那么房贷的收紧对大众并不会产生太大 的抑制作用；反之，如果居民大多依赖按揭实现购买，房贷的紧缩对地产市场将产生重大的影响。 对于第一个问题，从金融角度来看，房贷规模依旧会保持增长。 首先，毋庸置疑，房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一。房地产贷款能够满足银行对资产 安全性的追求，相对于其他贷款，房地产贷款的质量更高。银行的各项商业贷款中，企业贷款的坏账 比例为 8%左右，个人住房贷款坏账比例为 0.8%。即便是在目前个人住房贷款坏账率略有提高的情况 下，房贷的优质性还是非常明显的。此外，从个人信贷的风险来看，目前个人住房按揭贷款中，除了 30%的首付款之外，银行在贷款时，一般要求个人每月的还款额不得超过其收入的 50%，由此看出只 要银行在实际审批时，对个人的信贷能力严格，坏账比例还是能够控制的。 其次，如果房价下跌使得房屋价值小于借款人的贷款价值，借款人可能会存在违约风险，从而造 成抵押物拍卖所得不足以偿还贷款本金。但是在目前整个宏观经济向好的情况下，房价上涨的趋势仍 然是不变的，房价降低的可能性较小，因此，从银行的角度而言，整个贷款业务的风险仍然较低。 因此，从银行自身的角度而言，特别在目前整个银行体系流动性过剩的情况和房地产市场持续向 好的情况下，银行并没有动力抑制个人房贷，抑制房贷更多是出于政府对抑制个人投资和维护金融安 全的政策目标。 对于第二个问题，居民的实际购买力