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浅谈房地产开发企业自管物业的必然性 北京顺天通物业管理有限公司 吴卫东 我国内地一些城市物业管理有以下几种形式，一是由开发商自建自 管的各类物业，二是政府统管和党政机关、事业单位、企业自管房产转 型的物业管理，三是专业化物业管理 （即专业经营公司、专业顾问公司、 专业服务公司）。而开发商自建自管物业比重很大，究其原因，首先是 内地城市物管市场尚未形成，市场主体无法按规则对接，也谈不上规范 有序。特别是普通住宅小区和经济适用房小区的物业管理。在执行限制 性政策的情况下，低标准收费，高标准服务。如此物业管理，以盈利为 目地的物管公司一般不承接。一些开发商为了项目的持续式发展，在一 段时期内，只能自建物管公司自行管理，以补贴式物业管理，向购房者 提供售后服务。从理论上讲，如果开发商有能力将开发利润的一部分支 付到物业管理，而所提供的物管服务即规范又合理，其实质是一种让利 销售行为。这种开发企业自管物业的模式是符合市场规则的。 其二、由于内地城市经济发展不平衡，物管市场发育不完善，社会 及业主对物业管理服务行业认识较低，政府导向偏袒业主：即社会稳定 的政治要求高于市场需求，致使市场化的物业管理不易操作。如果没有 开发商的保护和强有力的经济支持，那些因政策限制收费的物管公司很 难生存。 其三、业主入住后，对房屋功能及质量提出合理要求，通过开发商 所属物管公司出面协调。既解决了开发商直接与业主发生矛盾，减轻了 开发商压力，也方便了业主（一般讲，有实力且管理规范的开发企业， 能够与其物管公司配合，为业主及时解决问题）。 综上所述，房地产开发商，在一定时期内自建物管公司管理物业的 模式，无论是近期或长远发展，只要是操作规范、运作合理，其物管公 司能认真执行政策法规，能独立经营，遵守市场规则，也具有完全民事 法律责任能力，作为一个积极完整的市场主体，无需要求其隶属关系或 资产背景必须与开发企业有无联系，因此，随着内地城市的经济发展， 物业管理行业将会形成和规范，市场化的物业管理也会蓬勃发展，物业 1 管理市场主体将呈多元化，各种投资形式和管理方法，对物管市场产生 影响。所以只要是符合市场需求的管理模式和经营方式，我们都应该积 极探索，以促进物业管理市场更加规范。但是，在目前阶段的实践中， 类似的物管公司应注意并不断改进几个方面。 一、 物业管理公司的资质必须合格。小区入住达 50%，成立业主管 委会后，要及时调整物业的委托管理关系，接受业主的委托和 监督。 二、 必须是相对独立经营的管理公司。开发商参与投资，但不能干 涉其经营活动，避免物管行为不规范而降低服务质量，杜绝急 功近利。使资产产权与经营权分离。 三、 独立承担民事法律责任。分清物管公司与业主之间、物管公司 与开发商之间的责任关系，并对相应的法律关系负责，不能承 担开发商与业主因房屋销售和工作质量纠纷而引发的法律责 任（接受合法委托除外）。 总之，所谓开发商自建物管公司自管物业，实质是两个不同阶段的 物业管理行为。在业主管委会未成立前（第一管理阶段），按规定开发 商有权自建物管公司或外聘物管公司管理其物业，从理论上讲，其管理 行为是合法的。但物业项目使用后，业主入住率达 50%，进入第二管理 阶段，开发商的业主地位发生变化，从大业主变成中小业主或完全退出 业主阶层，管理地位也发生变化，由直接或间接管理物业变成物管公司 的投资者，即完全退出物管经营活动。开发商不与业主直接或间接发生 物管关系，而由专业物管公司与业主委员会签订物管合同，使物业项目 管理进入良性循环。所以，开发企业在不同的阶段参与物业管理有其合 理性和必然性。 2 不断探索 勇于创新 追求卓