湖南湘乡市东山新区某住宅楼盘项目全程策划.doc

PAGE PAGE 34 前 言 湘乡市东山新区项目全程策划的目标是促成项目达到最佳的市场销售效应（效益目标和形象目标）。项目的成功运作取决于综合因素，但优秀的策划往往是执行成功的前提，而且前期策划商定了后期策划的基础。 本策划报告的目标是为湘乡市东山新区项目开发提供全方位的、逻辑性的、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项目成为湘乡市东山新区房地产的领跑者，成为湘乡市东山新区最具购买价值的物业，成为湘乡市东山新区标志性的、具有高品质大型低密度综合型社区，实现经济效益、社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。 本方案为全程策划成果的第一步骤，主要阐明策划方案的框架及主要内容，通过市场分析，确定项目开发的战略方向（定位），明确“为什么要做”以及“怎么做好”（包括“怎样卖好” ）等重要问题。 目 录 第一章 项目基本情况分析………………………1 第二章 项目市场调研分析………………………6 第三章 项目物业定位……………………………7 第四章 项目策略定位……………………………9 第五章 项目客户群体定位分析…………………12 第六章 推广计划…………………………………13 第七章 物业管理 …………………………………20 附见管理资料 第一章 基本情况分析 湘乡市概况 湘乡，古称龙城，位于湖南省中部，东邻湘潭，西接娄底，南毗双峰，北界韶山、宁乡。和名山南岳一脉相继，湘江支流涟水河横贯其中。总面积2011平方公里，人口90万，下辖5乡13镇4个城区办事处。 湘乡风景秀丽，名胜古迹甚多。现存建于宋代的云门寺，内有全国第二大千手千眼观音塑像和栩栩如生的汉白玉十八罗汉，成为国内外佛教信徒拜谒的圣地。水府庙水库旅游区，碧波荡漾，山峦影叠，风景瑰丽，步移景换，享有“湘中西湖”美称。文庙、伏虎井、宋窑遗址、褚公祠、观音阁、文塔、状元塔等20多处古迹保存完好。东台山国家森林公园、碧洲公园、韶山灌区、褒忠山原始森林区风光旖旎。还有杨尚昆题词的黄公略故居，江泽民、李鹏题词的黄公略铜像。 湘乡土地肥沃，农业发达。全市有耕地66万亩，是商品粮和瘦肉型牲猪生产基地，居全国粮猪生产百强县（市）前列。建有优质水稻、畜牧、水产、水果、经济林等五大类农产品基地，分割肉、皮革、饲料、蛋品已成为全国的集散地，大米、牲猪、茶叶、干椒、火培鱼等饮誉海内外。 湘乡矿藏丰富，物产富饶，工业布局合理，门类齐全。现已勘明优质矿藏30多种，“棋梓灰岩”、含锌天然矿泉水、白云石、矽石、石膏、滑石、铁、锰等质优量多。工业已形成以冶金、建材、食品、机电、化工、制革为主体的现代化格局。市内有湖南韶峰水泥集团有限公司、湖南铁合金集团有限公司、湖南湘铝有限责任公司、湖南燕京啤酒有限公司等全国大型企业。韶峰水泥、骄杨系列啤酒、“湘军王”酒、皮革产品等一批名优产品畅销各地。 湘乡交通便利，电力充足，通信发达。湘黔铁路、洛湛铁路、320国道、娄湘高等级公路、湘柘公路、上瑞高速公路横贯全市东西南北。全市乡乡通油路，村村有公路，市内有十多条线路的公共汽车，5个出租汽车公司，构织了以市城为轴心的四通八达的交通网络。全市户户通电，村村通程控电话。 湘乡教育、卫生、文化、体育、广电、科技发达，有500多所中小学，2所省重点中学和全省爱国主义教育基地——毛泽东的母校东山学校，每年考入全国大学就读本科以上的学生都在1000人以上。有100多个城乡医疗机构，分布全市各地，已形成防、治疾病网络，市人民医院有全省县级最好的住院、门诊大楼。全市有11个乡级万册图书馆，8个村级千册图书室，有全省最好的县级博物馆，馆内存有国家一级、二级、三级文物数百件；有国家二级图书馆，存书数十万册；各种艺术团体数十家，艺术人才济济，艺术事业兴旺发达。有世界一流的激流回漩训练比赛基地和各种体育场所。电视微波信号覆盖全市，有线电视网络光缆已通至乡镇，数字电视网络信号正在开通。通讯设备先进现代，网线遍布城乡各地。有3个较大规模的科研机构，24个专业协会，获得500多项国家、省、市级科技成果。 湘乡城区建设日新月异，街道宽阔靓丽，生产生活用水用电丰裕，服务设施齐全，宾馆、商场、娱乐场所比比皆是。城区新建有建材、服饰、烟酒副食、电讯、汽配、五金等市场规模甚大，生意兴隆。为拓宽城市框架，在城区东以行政中心、文化中心、教育园等板块构建成一个新城区，在城区西正在筹建大型工业园区。 本项目优劣分析 1）项目优势 A、位置优势 该项目位于湘乡市东山新区，占地约８０亩，为矩形地块。 B、环境优势 该项目位置空气清新，噪声干扰较少，本项目是纯住宅项目，辅以少量社区商业的综合性项目。 C、设计超前优势 该项目在规划设计方