第二季度北京市市场分析报告.doc

目 录 TOC \h \z \t 市场分析报告_1级,2,分析报告大标题,1 第一部分 北京市房地产市场分析 1 第1章 房地产政策 1 第2章 土地市场 2 第3章 住宅市场 5 第4章 写字楼市场 9 第5章 商业地产市场 11 第二部分 仁达看楼市 12 2008楼市VS 2009楼市：趋同？变异？ 12 2009后市发展讨论 14 图表索引 TOC \h \z \t 市场分析报告_题注,3 表2-1 近年来土地供应计划表 单位：公顷 2 表2-2 2009年第二季度计划完成情况 单位：万平方米 2 图2-1 2009年各月份土地交易情况 3 图2-2 2009年上半年成交土地城区分布 3 图2-3 2009年第二季度成交土地用途分布（土地面积份额） 4 表2-3 2009年上半年各区域成交土地楼面地价 4 表3-1商品住宅供给指标 5 图3-1 2009年商品住宅月度签约情况 6 图3-2 2009年上半年各月存量住宅成交情况 6 表3-2 2009年上半年各区域售租比 7 图3-3房屋销售价格指数趋势图 7 表3-2 2009年第二季度期房商品住宅成交均价排名 8 表3-3 2009年第二季度现房商品住宅成交均价排名 8 图4-1 北京写字楼市场情况 9 图4-2北京甲级写字楼市场情况 9 图4-3 2009年二季度部分热点区域甲级写字楼市场情况 10 表4-1 2009年上半年北京写字楼大单交易（部分） 单位：平方米 10 图5-1优质商铺供需情况 11 表5-1 2009年上半年部分开业大型商铺一览表 11 TOC \h \z \t 市场分析报告_题注,1 第一部分 北京市房地产市场分析 房地产政策 关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知 国发[2009]27号 2009年5月25日执行 本次调整将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年的水平，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。资本金是相对于银行信贷的非债务性资金，银行在提供信贷时都需要项目投资人提供足额的项目资本金才能发放信贷，所以资本金比例对投资的影响，类似于法定存款准备金率对信贷扩张的影响。本次调整将加强资金的杠杆效应，缓解房地产企业的资金压力，同时能够降低房地产投资的门槛，有利于促进房地产行业投资的增长。 关于个人无偿受赠房屋缴纳个税问题的通知 财税[2009]78号 2009年5月25日执行 通知明确房屋赠与直系亲属、抚养人或赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等三种情况不征收个人所得税，其他情形的房屋赠与均征收个税。想通过“赠与”方式逃避高额税种的房产交易，买家将付出一笔可观的个人所得税。受赠房屋出售时，受赠人所缴纳的个税将大幅减少。 关于已购经适房上市交易的有关通知 京建办[2009]43号 北京市建委 北京市政府第10期《政府公报》中《关于已购经适房上市交易的有关通知》表明，经适房再上市的新老办法“分界线”由2009年4月8日延后了三天至4月11日。 2009年4月11日之前签订购房合同的经适房、满5年后再上市交易，将仍然执行“老办法”， 另外，北京34项重点工程的被拆迁户，再次上市销售经适房，只要房屋产权证满5年、取得契税完税凭证，签订“购买经适房合同”的日期即使过了新老办法的分界点，仍执行老办法。 土地市场 土地供应分析 全年计划供应总量下降，商品房用地降幅较大 根据2009年土地供应计划，全年土地供应总量在5700公顷左右，连续3年持续下降，其中商品房用地计划供应量比去年下降29%。而土地空间布局为首都功能核心区（东城、西城、崇文、宣武）和生态涵养区（门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆以及房山、昌平山区部分）的土地供应量不高于土地供应总量的25％，城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台、石景山）和城市发展新区（通州、顺义、大兴、昌平、房山和亦庄开发区）的土地供应量不低于土地供应总量的75％。 表2- SEQ 表2- \* ARABIC 1 近年来土地供应计划表 单位：公顷 　 合计 基础设施用地 产业发展用地 工业仓储 科教文卫体和行政办公用地 保障性住房用地 住宅商品房用地 商服用地 2007年 6300 2900 -- 1200 300 400 1200 300 2008年 6100 2500 400 800 440 700 1000 260 2009年 5700 2800 200 800 400 600 700 20