固收看地产系列专题之三：新加坡与香港住房制度对比研究-20200920-华泰证券-27页.pdfVIP

证券研究报告 固定收益研究/深度研究 2020 年09 月20 日 张继强 SAC No. S0570518110002 新加坡与香港住房制度对比研究 研究员 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@ 固收看地产系列专题之三 芦哲 SAC No. S0570518120004 核心观点 研究员 luzhe@ 二十世纪五六十年代，新加坡与香港都开始了公营房屋建设，为居民提供 张大为 SAC No. S0570119080165 保障性住房。新加坡在房屋建设、申购、流转，三大机制的推动下，建立 联系人 zhangdawei@ 起“组屋为主，私宅为辅”的住房供应体系，截至 2018 年末，新加坡住 房自有率已超过 90%，真正实现了“居者有其屋”。而香港由于住宅用地 相关研究 短缺、政府对房价干预程度较小、住房金融发展成熟、按揭方式多样等因 素，房价高企，居民收入增长远不及房价增长，租住被迫成为主导，且政 1 《固定收益研究: 新冠疫苗的出场秀与宏观含义》 府政策受经济形势影响较大，连续性较弱。截至 2018 年末，香港公营房 2020.09 屋与私人住宅占比大致相同，房屋自有率不足50%。 2 《固定收益研究: 如何看待房地产韧性？》 2020.09 3 《固定收益研究: 财务视角看地产:实操与AH 比 新加坡模式：“居者有其屋”计划 较》2020.08 1959 年《住房发展法》的颁布与次年建屋发展局的成立，拉开了新加坡住 房供应制度建设的序幕。1964 年新加坡政府推出“居者有其屋”计划，计 划之初是为了给低收入群体提供保障性住房。随着“房荒”问题逐步缓解， 居民对居住条件的要求不断提升。1970 年后，住房政策重点逐渐转向增加 改善型住房的供给，多居室房型成为主要建设类型，房屋自有化进程加快。 为满足不同收入阶层的住房需求，八十年代后期，政府推出了一系列的组 屋升级、更新、重建计划，形成阶梯化住房结构，建立起“组屋为主，私 宅为辅”的双轨制住房供应体系。 “三大机制”推动新加坡住房制度平稳发展 房屋建设机制、房屋申购机制、房屋流转机制为新加坡住房制度建立提供 支撑。在房屋建设阶段，土地征用制度保障了政府较低的获地成本和充足 的获地数量；中央公积金制度为建屋发展局提供低成本资金以支持组屋建 设。在房屋申购阶段，政府注重保障刚需人群住房需求，严控申购资格审 核，确保组屋配售做到公平透明；公积金制度在此阶段再次发力，居民可 将中央公积金用于支付购房首付、获得低息贷款。在房屋流转阶段，实施 差异化累进税率的房地产税收制度，严格把控转售、转租条件，提高违规 造假成本，鼓励居民购房自住、抑制投机。 特区房价高企的背后：住宅用地短缺，政府干预不足，住房金融成熟 土地供应不足是香港特区房价居高难下的根源，住宅用地增长幅度不及人 口增长幅度，进一步推高房价。较低的住宅用地规划比例、放缓的填海