物业管理行业空间运维新浪潮系列报告之一：竞争的本质，在蓝海赛道补专业短板-20201013-中信证券-23页.pdfVIP

竞争的本质：在蓝海赛道补专业短板 空间运维新浪潮系列报告之一 ｜2020.10.13 中信证券研究部 核心观点 物业管理行业专业能力不足，效率偏低，可能成为迫在眉睫的挑战。我们相信， 优秀的企业将致力于引入算法，预测和识别需求，指引基层工作，提高基层员 工工资收入，培育产业链专业化能力，扩张服务覆盖面。在板块估值结构分化 浪潮中，我们相信规模化和差异化的优质企业将获得投资者持续青睐。 ▍物业管理的本质是识别特定空间人和房的共同服务需求，对大量机器和人员所 付出的劳动进行有效整合。人工成本占物业管理公司成本近 60% 。和其它劳动 陈聪 密集型行业一样，如何在“四保一服”的日常工作中识别客户需求，专业高效配 首席基地产业分析 置人员，是物业管理公司成功的关键。 师 ▍中国的物业管理行业何以成长？我国物业管理行业是在住房供给商品化浪潮 S1010510120047 中，凭借围合式小区形态，基于大量公共服务预算不足的现实，在三十年实践中 发展起来的。我国物业管理公司，在业务广度要显著好于境外同行。但优秀物业 管理公司的品牌常常不来自于具体的某项服务，而来自于历史上好产品的营建， 并经常和开发企业共享同一品牌标识。优秀物业管理公司能力有历史积累，擅长 整合各类服务和沟通甲方。 ▍效率较低可能成为行业迫在眉睫的挑战。物业管理公司普遍缺乏算法，无法有 效预测需求，甚至不能及时响应需求——这就造成行业一直面临员工效率低，工 张全国 资低，服务水平低的困扰。低效率，加上好品牌依赖于好产品的特殊历史渊源， 地产分析师 实际上造成社区服务差异度低，长期被替换风险大。来自第三方的在管面积比例 S1010517050001 上升，进一步加剧了物管公司服务质素可能下降的风险。 ▍服务高效化、专业化可能成为优秀公司战略选择。主张人员复用本身可能源自 员工效率过低，但解决低效的办法不可能是多业务人员复用，而只能是凭借科技 系统进一步优化人员配置。将小区的公共区域用益直接变现成为物业管理公司佣 金，可能面临越来越大的法律和道德挑战。无论从人员还是空间角度看，优秀的 物业管理公司可能都会加大产业链上专业能力的投入，增强专业化水平。 李金哲 ▍风险提示：一些物业管理公司缺乏护城河，长期而言可能遭遇空心化危机。 地产分析师 ▍估值或进一步分化，品质龙头成长可期。短期市场股票供给增加，我们认为唯 S1010520090001 有规模化及差异化的优质企业方能持续赢得投资者青睐。我们认为，差异化和规 模化，将主要来源于科技系统推动效率提高，产业链孵化（并购）带来专业团队 培养。我们坚定看好物业管理行业优质企业持续成长，最看好在科技提效和能力 培育方面业内领先的万科物业和龙湖智慧服务（当然也是我们推荐万科 A 和龙 湖集团的重要理由），在现有物业管理上市公司中，我们推荐绿城服务、招商积 余、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务和新大正。 物业管理行业