房地产行业市场前景及投资研究报告：政策因子变化.pdfVIP

[Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告 2020 年 11 月13 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 政策因子变化，打开长期估值空间 市场表现 [Table_Summary] 投资要点： [Table_QuoteInfo] 4863.54 房地产 海通综指 4436.91  重点房地产企业资金监测和融资管理规则成型。2020 年8 月20 日，住房城乡 4010.29 建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产 长效机制。会议上形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。我们基于 3583.66 上市房企2019 年财报数据按照（1 ）剔除预收款后的资产负债率大于70%；（2 ） 3157.04 净负债率大于100%；（3 ）现金短债比小于1 倍的标准，划分为“红、橙、黄、 2730.41 绿”四档。 A 股119 家房企中有红色房企24 家，橙色企业9 家，黄色企业43 2019/11 2020/2 2020/5 2020/8 家，绿色企业43 家。H 股58 家房企中有红色企业15 家，橙色企业8 家，黄 色企业24 家，绿色企业11 家。 资料来源：海通证券研究所  分类监管对行业的长期影响：拉平周期，确保平稳。房地产本身属于周期性行 相关研究 业，企业会根据自身运营和周期特征来选择杠杆水平。在严格分类监管或者明 [Table_ReportInfo] 《一线周成交量稳步抬升，二线略回调》 确债务上限之后，企业在行业周期间杠杆运用空间将减小，一定程度上可以拉 2020.11.09 平周期，减少波动，确保平稳运行。此外，对于已经确立行业领先优势蓝筹企 《房地产行业3Q2020 综述：多数行业指 业而言，周期平稳、债务上限明确无疑将更大程度出清劣质产能，保障市场空 标继续回升，板块超额收益下行》 2020.11.03 间和长期发展优势。 《十月整体冲量稳定，头尾梯队拉大》 2020.11.01  房企如何应对及维持 ROE？综合三大指标，我们总结房企达标的几种方式包括 控制有息负债规模，加大销售规模和现金回笼或者提升回款率以增加预收款， 加大股东权益，调整债务结构（减少短债，增加长债）等。  从净资产收益率角度来看，房企的有息负债规模一旦受限，权益乘数一定程度 [Table_AuthorInfo] 上受限，只能从提升销售净利率，提升资产周转率的角度着手。主要方式包括： 1 ）全产业链扩张，降本提效；2 ）隐性资产显性化，增厚净资产；3 ）多元化获 取土地，降本增利；4 ）商住结合，适度布局现金流业务。  投资建议：打开蓝筹长期估值上行区间。我们认为，从2018 年以来房地产行业 的PE 估值持续震荡下杀的主要原因是政策趋势收紧、行业增量市场见顶、房企 高杠杆风险。若上文提到的房企融资监管规则完全执行落地，会改变过往行业 内房企依靠加杠杆的对外扩张模式，更多依赖内生性增长的模式，房企之间的