光大证券-房价泡沫是经济复苏的必经之路(ppt 67页).pptVIP

P* 租金触底回升，但离高点仍有距离 图：三大城市住宅租金指数 资料来源：光大证券研究所 P* 租金收益率创历史新低 图：三大城市住宅租金收益率与国债利率的关系 资料来源：光大证券研究所 P* 利差提示“房价从合理走向高估” 图：租金收益率与国债利率的差值变化 资料来源：光大证券研究所 P* 小结 从资金的角度，低利率是投资性需求旺盛的主要原因。这个趋势短期仍旧维持，长期难以为继。 从预期的角度，货币贬值预期强烈，迫使资金进入房地产市场。如果CPI加速上升，会使预期上升。 有两种方法可以抑制泡沫的发生：加息和征税(提高交易成本)。在泡沫进一步扩大之前，政府不会行动。 P* 影响供应层面的主要因素 静态 库存 库销比：衡量短期静态的去化周期 潜在 供应 建销比：衡量中期的潜在供应 土地 获取 储销比：衡量开发商的土地储备周期的长短 融资 条件 财务杠杆及融资成本 P* 短期静态库存见底回升 图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间 注：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月 资料来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所 P* 房地产投资增速V型反转 图、全国房地产投资同比增速 资料来源：CEIC、光大证券研究所 P* 新开工增速快速反弹 图、商品房新开工面积同比增速 资料来源：CEIC、光大证券研究所 P* 在建规模低位回升 图、全国商品住宅在建面积同比增长率