山公馆公寓销售专业策划专项方案.docxVIP

望海山公馆公寓营销策划方案 目录 第一章：项目属性分析 第二章：项目定位 第三章：营销策略（一） 第四章：营销策略（二） 第五章：推广方法策划 第六章：销售和施工配合 第七章：销售实施 第一章：项目属性分析 项目属性： 项目原定位精装公寓，酒店式公寓。 项目现在面临丰富定位阶段。 现在面临市场上大量竞争项目优势不突出。 本项目需要快速回笼资金，滚动开发。 项目概述： 建筑总面积：5403.83平方米。 层数：累计7层。 1层为公寓、原酒店大堂及食堂等门市商铺结合。 2-7层为公寓 累计111户，已售3户。可出售108户。 3.由望海集团开发，为山公馆项目标公寓部分。在环翠区孙家疃镇觐益路13号。 周围配套分析： 在环翠旅游度假区，和市中心仅有一山之隔，对外交通方便，开车仅用7分钟抵达市中心。公交3路、14路、20路公交，到市中心仅4-5站。 距离家家悦超市仅有200米距离，农贸市场仅有300米距离，基础生活购物方便。 和孙家疃医院仅有300米距离，和市立医院、二院、404医院等三甲级医院仅有7-10钟车程，医疗配套完善，为健康生活提供保障。 依山傍海，距离葡萄滩海水浴场仅有850米，亲海但不近海，游泳、洗海藻、钓鱼、沙滩浴等尽情享受大海广阔。 公立幼稚园、小学、关键中学试验中学，均在800米之内，步行3-5分钟均可抵达，纯正学区公寓，浓浓文化艺术气氛。 景观分析： 依山傍海， 南向观山，万亩黑松林，常年青绿，天然氧吧。 北向观海，日出日落尽收眼底。 本案户型分析： 本项目，主力户型有40m2左右和60m2两个主力户型，满足不一样面积用户需求。层高均为4.5米和4.9米，朝向为南北向。户型方正。可作为复式结构，使用率和感官价值优于市场上大量平层公寓。 项目优势分析： 景观别致，依山傍海。清净怡然。不管是旅游度假还是养生养老全部是最好选择。 基础设施配套完善，日常生活购物、居住环境住、交通、教育、医疗等配套完善。 现房出售，即买即用，无需等候。 层高均为4.5米和4.9米，可做复式，赠予面积大，提升居住品味。 物业管理等服务完善，5星级酒店式物业管理和服务。 设置基础停车场，不收费。为使用业主提供停车便利。 ?开发商为当地专业开发商，专业地产20多年，口碑好，质量管理优异。山公馆住宅小区品质好，入住率高。 项目劣势分析： 市场上相同产品数量庞大种类繁多，竞争猛烈。 项目位置决定，大部分为旅游度假类投资用户群体，大多数想做日常出租投资用户不轻易接收。 价格定位属于现在市场上高端公寓价格，低价公寓对本项目冲击力大。 第二章：项目定位 项目定位： 因地处北海旅游度假区内，依山傍水，环境优美，周围基础设施配套齐全所以能够定位为： 个人全部旅游度假公寓。 2.针对旅游人群家庭式公寓投资公寓。 3.针对周围教育专题街职员店主居公寓。 4.针对商业性质办公用房。 5.针对年轻人长久居住、租赁公寓。 价格定位: 周围住宅价格分析： 项目名称 山公馆 山海城 维多利亚 蓝山海岸 阳光海寓 怡海山庄 项目性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 价元m2 7000左右 5700左右 5300起价 5500起价 5000左右 5500左右 消费人群 高端 中高端 中低端 中低端 低端 中低端 提议定价分析： 层数 1-3层 4-5层 6-7层 提议定价 消费人群 公寓办公类 自住、投资类 投资家庭式公寓类 营销策略 项目具体销售分层： 1-3层，毛坯交房。低总价，针对办公式形式，购置后，能够注册企业，为部分对位置没有特殊要求企业提供办公场所，交通方便，环境优美，周围基础设施配套齐全。 4-5层，毛坯交房。针对自住，旅游度假自用用户，南向观山，北向观海。环境优美怡然，低总价，能够根据个人喜好自主装修。 6-7层，精装交房。高总价。统一装修标准，精装交房。关键针对做家庭式公寓投资用户。省心省力。购置即可开始收房租，拿回报。 层数 交房标准 关键定位方向 1-3层 毛坯 注册办公 4-5层 毛坯 自主居住、出租 6-7层 精装修 家庭式、酒店式公寓投资 第三章：营销策略（一） 传统式销售模式 1-3层，毛坯交房，设置低价格。 4-5层，毛坯交房，设置中价格。 6-7层，精装交房，设置高价格。 采取低开高走模式，依据市场行情合理制订销售价格。逐步推广直接销售。 设置低首付5-6万优惠活动模式。 第四章：营销策略（二） 投资式销售策略： 1-3层；毛坯交房，低总价，高回报，每十二个月返祖房款4%，返祖5年，累计房款20%。返租期间，自主使用，业主双重收益。 4-5层：毛坯交房，总价中等，高回报，每十二个月返祖