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【物业公司会计必读】物业管理收取水费的账务处理方式 税月伴你行——专业的视角，及时的纳税指导，为您办税提供最有用的涉税信息。如果本文对您有所帮助，真心希望大家在文末顺便点赞，我们将为您提供更多更有价值的信息。一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公 司支付的自来水费用， 作为转售处理， 会产生税率差的问题。 自产的自来水可选择简易计税，开具 3% 增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条 件，只能选择 13% 税率计征增值税。二、国家税务总局采取 差额征税简易计税政策 2016 年 8 月，国家税务总局发布 《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税 问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年 54 号，下简称 54 号公告） 规定， “提供物业管理服务的纳税人， 向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余 额为销售额按照简易计税方法依 3% 的征收率计算缴纳增值税”。54 号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。 三、如何开发票问题提供物业管理服务纳税人选择差额征税 且简易计税方式的， 54 号公告中并未规定扣除部分不得开具 增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告 2016 年 第 23 号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形， 在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。四、 账务处理案例：甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016 年 12 月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水 公司自来水费价款合计 103 万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额 3 万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共 10 万元。按照 53 号公告采取差额征税并简易计 税的处理方式，不能抵扣进项税。甲企业账务处理：1、支 付自来水公司水费时：借：主营业务成本 100 应交税费——简易计税 3【 103÷（1+3% ）× 3%】 贷：银行存款 103 说明，该分 录中的 3 万元，是差额扣除自来水费 103 万元计算可抵减的 增值税额 =103÷（1+3% ）× 3%=3万元。 2、收取业主自来水 费时：借：现金或银行存款 113 贷：主营业务收入 109.71 【 113÷（1+3% ）】 应交税费——简易计税 3.29【 113÷（ 1+3% ） 3%】 甲企业应纳增值税额 =3.29-3= （113-103 ）÷（1+3% ） 3%=0.29 万元对于提供物业管理服务的纳税人代收取水费，比如在不垫付资金，将开具给业主的水费发票转交给业主等情况下，代收水费业务属于代理服务。收取的业主的代收水费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。远见财税李志远认为，这种情况不属于 54 号公告所描述的行为，应该按照如下方式核算并缴税。 1、支付自来水公司水费时：借： 其他应收款 103 贷：银行存款 1032 、收取业主自来水 费时：借：现金或银行存款 113 贷：其他应收款 103 主营业务收入——代交水电费收入 9.43 【（ 113-103 ）÷ （1+6% ）】应交税费——应交增值税（销项税额） 0.57 【（ 113-103 ）÷（1+6% ）× 6%】