{营销策略培训}有关农村土地流转问题的调查.pdfVIP

{营销策略培训}有关农村 土地流转问题的调查 河北广播电视大学学生社会实践考核表 实践单位（基地）,实践活动时间,实践课题 ,2011.3 月,关于农村土地流转问题的调查 指导教师情况 姓名,工作单位,学历,专业,专业技术职务 ,,,, 社会实践报告内容： 调查时间：2011 年 3 月 20 日至2011 年 3 月 30 日 实践地点：调查对象： 调查方式：采取座谈的方式调查 关于农村土地流转问题的调查 一、农村土地流转的基本现状 （一）土地流转程序 土地流转程序不是很规范，随意性较大。首先，在土地流转过程中，流转当 事人到乡镇相关主管部门备案的较少。以转让方式流转的基本上都能取得发包方 的同意，并且签订土地流转书面合同，但到乡镇农经部门备案的较少。其次，私 下转包占一定的比例。土地流转主要在农户之间进行，他们往往私下协商，部分 双方当事人虽然签订了转让协议，但未经发包方同意。第三，以空头形式转包的 占一定比重。在调查中发现，双方当事人不签订协议，多以口头协议代替书面合 同。以口头形式转包的占大多数。土地使用权流转中存在严重随意性。书面协议 的条款多数都不规范，内容过于简单，对双方的权利义务、承租土地上附着物的 处置以及违约赔偿条款等缺乏明确具体的约定。纠纷形成后，由于双方举证困难， 给案件的审理带来很大的难度。第四，有些村违背程序发包机动田和册外地，有 的甚至“一女二嫁”。上述情况不可避免地引发了矛盾纠纷。 （二）土地流转条件 一部分地区土地流转条件较差，使得土地流转受到制约。一方面撂荒、遗弃 土地的现象不断增加，成为土地流转中流转不出去的一大现实问题；另一方面农 民又不愿转让手中的土地使用权，害怕离开土地后，生活失去最后的一点保障； 三是农村社会保障体系不健全也是制约土地流转的重要因素。 （三）土地流转期限 土地流转期限较短，且流转缓慢、土地流转效益不高，多数为 2 年以下。受 市场价格影响，为租金或转包费发生争议时有发生。有的干脆撂荒，也不愿放弃 土地使用权让其流转。在农地流转中，以租赁、人股方式进行流转的，单宗流转 面积大，流转双方签订了较为规范的书面合同或协议。因此，受法律保护的流转 期限都比较长，耕地一般为 10—25 年，林地和 “四荒”地在 50—70 年之间。由 于大宗农地流转的期限长，业主可放心大胆投入资金进行开发，农民也可得到长 期稳定的收入。 （四）土地流转形式 土地流转形式从初期的代耕发展到目前的代耕、转包、租赁、入股、互换等。 在这几种形式中，代耕和转包面积最多，占流转面积的一半以上，其次是租赁和 人股。这两种形式属于有偿流转，是目前流转双方均能接受并能较好地保护农民 利益，实现农业增效、农民增收的最好形式。第三是互换和转让形式，占流转面 积的较少比例。 （五）土地流转价格情况 一些地方在转让、租赁土地承包经营权时价格偏低，虽然一签就是 20 年、30 年、50 年，农民眼前得到了实惠，但从长远看，在业主经营收益大幅度增长时， 农民的土地租金却只能维持原来的水平，必然影响他们的长远利益。不应忽视的 是，有的业主成片租赁土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，有的甚至 干脆租用耕地开店、办工厂等，从根本上改变了土地的农业用途。 二、农村土地流转过程中产生纠纷的原因 （一）农民应得的流转收益风险较大 首先，业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农户的租金。其次， 少数业主租赁的 “四荒”地、林地迟迟不投入、不进行开发，而是想等待时机再 流转给他人，获取转让差价，其间不按时支付农民和集体的租赁金。最后，流转 土地到期后，如数复耕困难。无论是短期，还是长期流转土地，业主在租赁土地 后都要修建一定的基础设施和临时性建筑，并对土地进行整理，这将减少耕地面 积和打乱原有农户土地的承包界线，期满后难以如数复耕和原样退还给农户，使 农民心存疑虑，长远利益得不到保障。 （二）收回土地是发生土地承包经营权流转纠纷的首要原因 土地承包经营权流转纠纷诉讼的基本请求在于收回土地，或者是因土地征收 和农业用地转为建设用地而由发包方从承包方那里收回土地，或者是承包方从流 转受让方那里收回土地。单纯追索欠费的比例很低。 （三）土地流转中介服务平台缺失 在农村土地承包经营权流转中，目前尚未形成统一、规范的流转市场，流转 中介组织较少，流转信息传播渠道不畅。由于信息不灵，往往出现农户有转出土