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TOC \o 1-2 \h \z \u 前言：2020 年物管上市潮和板块回调 4
物业行业的价值创造 5
物业的行业特征：空间广阔、估值锚清晰 5
物业的价值创造：解决了存量资产的保值增值的痛点 6
过往之鉴：物业公司的角色转变与高估值来源 8
角色转变：从成本中心到利润中心 8
赛道之争：社区增值服务重塑住宅物业的价值 9
估值之谜：为什么要给物业高估值？ 10
发展之道：大资管、大运营各领风骚 11
物企发展的两大时代背景：消费升级和产业升级 11
大运营路径代表公司：碧桂园服务 12
大资管路径代表公司：永升生活服务 14
未来之辩：平台型巨头终将诞生 16
投资建议 19
风险提示 19
图表目录
图 1：历年物管公司上市数量 4
图 2：上市物管公司估值走势 4
图 3：2019 年，物业市场规模破万亿，至 2030 年行业总规模约 2.5 万亿 5
图 4：2019 年上市物管公司现金占总资产比例中值达 54.1% 6
图 5：2019 年上市物管公司经营性现金流净值/净利润比例中值达 1.4 6
图 6：美国单个小区平均人数在 200 人左右 7
图 7：圣路易斯的高层公共住宅 Pruit-Igoe 7
图 8：爆破后的 Pruit-Igoe 7
图 9：万科物业的毛利率中枢稳定 9
图 10：中海物业上市利润率稳定提升 9
图 11：非住物业单方物业费要显著高于住宅物业 10
图 12：社区增值服务的空间很大 10
图 13：物业公司与资本市场的关系 11
图 14：近十年消费占 GDP 的比重不断提升 11
图 15：中国三产比重不断提升 11
图 16：碧桂园服务单盘平均面积远高于百强的平均水平 12
图 17：2019 年底主流物业公司覆盖城市数量对比 13
图 18：公司社区增值服务增长迅速 14
图 19：公司社区增值服务毛利增长迅速 14
图 20：公司业主基数飞速扩张，户均收入增加 15
图 21：客单价提升主要源于家居生活服务（单位：元/户） 15
图 22：永升第三方项目占比持续提升 16
图 23：第三方项目物业费近年来持续上升 16
图 24：2009-2019 年间，我国商品房销售面积从 9.5 亿方增长到 17.2 亿方，增长了 81% 17
图 25：2009-2019 年间，我国商品房销售额从 4.4 万亿元增长到 16.0 万亿元，增长了 264% .17
图 26：地产产业链：行业规模大、细分领域多、产业链条长，具有诞生平台型公司的土壤 17
图 27：国际物管龙头的多元化 18
图 24：2019 年贝壳拥有门店 3.8 万家，同比增长 137% 18
图 25：2019 年贝壳总交易额 2.1 万亿，同比增长 85% 18
表 1：待上市物企列表和进度 4
表 2：典型物管公司基础服务和增值服务的毛利率（2019 年） 10
表 3：公司积极进行战略性收并购（单位：亿元） 13
前言：2020 年物管上市潮和板块回调
自 2018 年以来，物业公司上市潮开启，并享受了资本市场的热烈追捧，当年共有 6 家物管公司上市，超过了此前上市物管公司的总和。2020 年我们迎来更多的物业公司的上市，据统计 2020 年已有 11 家物管公司上市，还有 9 家物管公司已经递交招股说明书，给人“乱花渐欲迷人眼”之感，这是千帆竞发还是泥沙俱下？而越来越多的上市物业公司借助资本市场的助推进行了大量横向和纵向的并购，又是否脱离了主业的逻辑？
在近期，受上市潮影响，整个物业板块都经历一定程度地回调，行业的发展受到一定质疑，这说明市场对于物业行业如何进行价值创造以及高估值来源尚存分歧。在这个时间点，我们认为有必要重读物管行业，回归行业本源，理清行业的发展脉络，才能更好的展望未来。
图 1：历年物管公司上市数量 图 2：上市物管公司估值走势
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2018-1
2018-4
2018-7
018-10
2019-1
2019-4
2019-7
019-10
2020-1
2020-4
2020-7
020-10
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020E*
备注：*包括 8 家新上市公司和 12 家交表公司
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