蓬安县城中市场改造综合项目工程可行性分析报告.doc

蓬安县 “城中市场”改造工程 可行性分析汇报 二零零七年四月 目 录 一、项目背景 二、项目慨况 三、项目开发经营环境分析 四、有利投资经济形势分析 五、市场物业分析 六、项目地块分析及商业价值可行性研究 七、项目SWOT分析 八、建设方案 九、节能方法 十、项目实施进度 十一、项目投资估算 十二、项目资金筹措 十三、财务评价 十四、风险分析 十五、研究结论和提议 一．项目背景 1.项目名称: 蓬安县城中市场 2.开发单位 四川相如房地产开发 3.项目提出理由和过程 房地产经济是国民经济关键组成部分，是国民经济关键支柱之一。发展房地产经济有利于加紧中国产业结构和消费结构调整，从而促进国民经济健康连续发展。现在房地产经济（住宅经济和商业经济）是中国新经济增加点，发展房地产经济，能够拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众生活需求，提倡大力发展房地产经济，改善现在蓬安农贸市场经营现实状况。我们企业为了响应蓬安县城市整体建设，决定计划、开发、改造城中市场。 城中市场地在蓬安县城中心地段，担负着直径1000米内居住户日常生活采购，是县城中心经济之一。 近两年来，伴随蓬安城市建设和经济建设计划发展，城中市场功效结构存在问题已不相匹配，对市场拓展及功效定位是当今之肯定。 城中市场重新计划、开发，等项目实施，将有利于改善蓬安中心城区建设面貌。 二．项目概况 1.项目地点四围 东临东风路，南处悦庆街、和县政府、人事局相对望，西连建设路、县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，一方临街。 2.建设规模和目标 城中市场改造项目计划总用地面积4000平方米，建筑面积12952平方米，其中住宅8000平方米，市场、商业4952平方米。总居住户数60户，计划总居住人口200人，容积率3.23，绿化率45%。一、二楼为集贸市场、3-8层为住宅。 致力打造蓬安县城顶级规模化专业农贸市场。 3.关键建设条件 供水、 雨水、污水排放、供热、供电、 供气、电信等配套设施已成熟。建设时寻求最近接入口 三、项目开发经营环境分析?1、中国经济及房地产市场回首? 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性房地产业更是如此。所以，对宏观经济、社会和政策环境把握是每一个开发决议者所关注首要问题。??改革取得新进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量深入提升。 一季度中国经济运行分析估计 展望一季度宏观经济运行走势， 经济运行惯性将会对之产生显著影响。中国出台宏观经济政策影响也将逐步显现，同时还会受到国际经济环境改变滞后影响，她们将共同决定一季度经济运行走势。综合考虑这些原因影响，我们认为，一季度国民经济将保持较快增加，估计GDP增加速度将达成10.2%，较四季度有所下降；通货膨胀率将有所提升。1996年1季度—3季度消费景气先行指数和一致指数走势图 从中国外需求改变来看，上六个月中国消费品市场将继续保持活跃局面，关键是各地提升最低工资标准、增加社会保障支出、下六个月国家落实公务员提升工资水平等项方法，直接起到提升居民收入作用，对于推进居民消费含有正面影响；房地产销售继续保持较快增加，将拉动和之相关建材工业品销售；数字电视播放将促进城市居民家电更新换代步伐；加上元旦和春节之间间隔时间较长，节假日效应将比更为显著。依据上图消费景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等一致指标约十二个月左右，因为前三季度先行指数展现上升走势，这预示着上六个月消费品市场继续保持较快增加，估计一季度消费品零售额增加14.5%，比上年同期提升1.7个百分点。 同时中国房地产开工，完工面积增势不减，保持了快速上升发展趋势，房地产开发展现以下特点：房地产开发投资和到位资金连续快速增加；房地产销售面积和销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；施工总量不停扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积努力初见成效， 商品房空置面积出现大幅度回落，全国房地产开发投资增加21.8%，同比加紧0.9个百分点，但比1至11月回落2.2个百分点，延续了下六个月以往返落态势，估计一季度房地产投资增速再次抬头可能性很大，并将带动固定资产投资增速出现反弹。房地产市场展现出产销两旺局面。 2．四川房地产开发投资量连续增加，投资结构趋于合理。 据了解，上六个月四川房地产开发投资在去年低速增加基础上展现高开高走态势，全省房地产开发投资322.04亿元，同比增加45.5％；房地产开发投资占同期全社会投资24.9％。本省房地产开发投资增速和全国平均水平比较，由去年上六个月低11.9个百分点转变为今年上六个月高出22个百分点。据分析，房地产开发投资增加较快关键原因，一是民营企业和港澳台商企业投资活跃。