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百金大厦物业服务方案文档 目 录 一、目录………………………………………………………………(1) 二、物业概况…………………………………………………………(2) 三、管理目标…………………………………………………………(2) 四、管理原则…………………………………………………………(2) 五、人力资源管理 （一）组织机构设置及人员配置……………………………………(4) （二）人员招聘………………………………………………………(4) （三）人员培训………………………………………………………(4) 六、房屋接管/交接 （一）接管验收管理方案……………………………………………(5) （二）业主入伙管理方案……………………………………………(8) 七、日常管理方案 （一）来访接待………………………………………………………(9) （二）安防管理………………………………………………………(10) （三）消防管理方案…………………………………………………(11) （四）车辆管理………………………………………………………(12) （五）保洁管理………………………………………………………(12) （六）绿化管理………………………………………………………(13) （七）房屋、设施设备管理方案……………………………………(13) （八）装修管理………………………………………………………(15) （九）物业服务礼貌用语……………………………………………(17) 八、财务管理及收支测算……………………………………………(18) 九、档案资料管理……………………………………………………(21) 十、租赁、招租　……………………………………………………(21) 十一、质量管理控制方案……………………………………………(22) 十二、团队建设………………………………………………………(23) 十三、附件《百金大厦奖惩制度》《员工手册》 《管理制度》 《岗位职责》 第 1 页第 1 页 百金大厦物业服务方案文档 一、百金大厦概况及写字楼的特点 （一）概况：开发商：昆明千益丰房地产开发经营有限公司；百金大厦位 于穿金路与白云路交汇处，区位优势明显，是昆明主城区东西、南北外来 办公聚集区。该大厦占地面积约 3960 平方米，总建筑面积约 26369.78 平 方米，地下 2 层，地上 24 层。根据规划及业主开发的设计要求，将该楼盘 定位服务标准为五 A 级，齐身于昆明北市区高档办公区。 （二）写字楼物业特点 1、规模大、功能齐全：现代化的新建高档写字楼建设规模越来越大，少 则几万平方米，多则十几万、几十万平方米。现代化的高档写字楼功能齐 全，不仅设有设备层，在地表地下设有停车场，而且设计能为客户提供会 议场所、商务中心、餐饮、娱乐、购物、金融等服务设施以及其他特约服 务。 2、档次档次高，设备设施先进：新建的写字楼一般都有较高的档次，其 主装修建筑材料和主要设备设施标准高；写字楼的智能化水平都较高，安 装的设备设施先进，供电系统设有双回路电源供电，用电源，确保正常、 安全供电；还装有闭路电视等监控系统；大厦设计有中央空调等等。 3、办公单位集中，人流密度大：有的写字楼聚集着几十家甚至上百家单位， 其中大部分是贸易、金融公司，成为一个区域经济贸易中心，每天有上千 人在写字楼内上下班，加上来往的客户、餐饮、KTV 的客人，日平均人流 量数千人次，人口密度很大。 4、设备复杂，管理难度大：为保证用户各方面的需求，写字楼装备完善， 致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统：给排水系统、供电系统、 第 2 页第 2 页 百金大厦物业服务方案文档 中央空调系统、安防系统、消防系统、电梯系统、通讯系统 、照明系统、 自控系统等等。 5、客户作息时间集中：写字楼客户的作息时间比较集中，一般是早上 8： 00 或者 8：30 至下午 5：00 或者 5：30。 6、客户相对稳定：写字楼租期一般都在一年以上或者更长，由于租期较长， 客户比较稳定，物业管理公司与客户间比较熟悉，了解情况，便于合作， 易于管