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第一章物业服务企业 第一章 物业服务企业 本章学习目标 了解：物业服务企业的概念及主要类型；物业服务企业组织机构设计的原则、影响因素。 熟悉：物业服务企业的主要特性、类型、组织机构形式；物业服务企业资质等级。 掌握 ：物业服务企业的设立程序 ；物业服务企业的组织机构的设置 ；物业服务企业的资 质等级管理制度。 能力要求 ：能够针对不同类型的物业服务企业及服务项目进行组织机构设计 ；能够根据 实际条件设立物业服务企业。 第一节 物业服务企业概述 一、物业服务企业的概念和特征 企业是指依法定程序设立，以盈利为目的的具有独立的企业法人资格的经济组织。 物业服务企业是指依法成立，并具有相应资质条件，经营物业管理业务，具有独立法人 地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 物业服务企业的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业服务 企业也具有服务性。物业服务企业具有以下特征。 （1）独立性。物业服务企业是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和使用人 提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业服务企业作为企业的主要标志 是拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营， 独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业服务企业除了本行业 第 1 页第 1 页 第一章物业服务企业 自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循 市场竞争法则。所以说，物业服务企业是一个独立的企业组 ，它在物业管理经营活动中具 有独立性和自主权。 （2 ）服务性。物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业 主和使用人创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作环境和居住环境。物业服务企业作为非 生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生管理、绿化管理、公共秩序管理以及 直接为业主和使用人提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业服务企业的 “产品”只有一个，那就是服务。 （3 ）平等性。物业服务企业与业主的法律地位是平等的，双方是平等的民事主体，双 方的关系是等价交换关系。双方对于是否建立服务合同关系均具有自主选择权。这区别于传 统的按行政区域划分管理范围，以管理者和被管理者来确定隶属关系。 （4 ）经营性。物业服务企业的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济 行为。 （5 ）一定的公共管理性质的职能。物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同 时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内 容带有公共管理的性质。 二、物业服务企业的类型 1．按组建方式划分 按组建方式划分，可划分为：房地产开发企业投资建设的物业服务企业；按公司法要求 自发组建的物业服务企业；房管所转化的物业服务企业；大中型企事业单位自行组建的物业 服务企业。 2 ．按企业所有制性质划分 （1）全民所有物业服务企业。全民所有物业服务企业的资产属于国家所有。这类企业 大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的 房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建的。这类企业在刚成立时， 往往依附于原来的企业或行政事业单位，管理的物业一般是原有企业或行政事业单位自建的， 具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发展和全民所有制企业改革的不断深入，这 类企业已逐步走上市场化发展的轨道。 （2 ）集体所有物业服务企业。集体所有物业服务企业的资产属于集体所有。这类企业 一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的 物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管 理企业自己开发的各类房产。 第 2 页第 2 页 第一章物业服务企业 （3 ）外资物业服务企业。