物业管理基本知识概述.pdf

第一章 物业管理基础知识概述 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业 服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理推行的是业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制， 物业管理和服务的对象是物业及物业的业主和使用人。物业管理是集管理、经营、 服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化的经营管理模式，最终实现 社会效益、环境效益和经济效益相统一的管理目标。 本章从阐述物业及物业管理的基本概念着手，着重论述物业管理的概念、内 容及作用，目的是使读者对物业管理有一个总体认识。 第一节 物业及物业管理的概念 房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，随着房地 产业的发展而带来的对物业管理业务的需求已经摆在开发商和业主面前，对这一部 分经济资源进行有效的管理和经营是一个不容回避的现实问题。国际上通行的物业 管理已经运行了一个多世纪，而中国的物业管理服务是在改革开放、实行社会主义 市场经济以后才出现的。物业管理在中国是蓬勃发展的一个新兴行业，是正在发展 完善的新生事物。结合目前许多物业管理企业的成功经验，对物业管理的理论进行 探讨和挖掘，对于形成科学合理的、有中国特色的物业管理理论和方法，是一件十 分有意义的工作。 一、物业的概念 ( 一) “物业”一词的起源 20 世纪 50 年代初，香港快速发展的楼宇物业使开发商开始从提高楼宇管理 质量方面下功夫，他们从英国聘请专业化的房屋管理经理，逐步摸索出一套切合实 际的、与房地产开发相对独立的管理方法，形成物业管理行业。中国实行改革开放 以后，“物业”一词首先由香港引入到深圳等沿海地区，又从沿海地区传播到内 地。物业是指以土地和土地上的建筑物形式存在的不动产，但是由于对物业管理行 业性质认识上的偏差，以及受我国传统的房地产管理体制的制约，没有把物业管理 作为一个独立的行业来看待，认为物业附属于房地产，无法单独从房地产业中剥离 出来。因此，我国的物业管理理论探讨落后于物业管理的实践．总结物业管理企业 在物业管理方面的成功经验，对这些经验和做法从理论层面上进行系统化、规范 化、科学化的总结和完善，给予物业管理以相应的地位．是本书编写的任务之一。 ( 二 ) 物业的概念 “物业”一词是由英语词汇“ property ”引译而来的，其含义为：“财 产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中 我们所称的“物业”是物业的一种狭义 第 1 页 范畴．即指各类有价值 ( 经济价值和使用价值 ) 的土地、房屋及其附属市政、公用设 施、毗邻场地等．物业可以是未开发的土地，也可以是整个住宅小区或单体建筑， 包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库等 等。物业的概念可大可小，一座大厦可以称作物业，一个住宅小区也可以称为物 业。对物业所包括内容的理解不同，会带来对物业的狭义、广义的理解，或称为微 观物业和宏观物业。根据目前许多物业管理企业所开展的业务范围，物业的概念在 逐步扩大，例如：学校、医院、园林等也属于物业的范畴。 肘物业一词无论怎样理解，它应该包括的内容有： (1) 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的房屋； (2) 与上述房屋相配套的设备和市政、公用设施； (3) 房屋的建筑实体和与之相连的场地、庭院、停车场、区域内的非主干交通 道路； (4) 一切与房地产有关的、可被人们使用的建筑物、构筑物以及相关场所； (5) 与物业有关的文化背景、外在景观、配套服务和与物业有关的各种权利。 在进行“物业”概念的辨析时，同时要分清物业与房地产，物业与不动产等 概念的区别和联系。 (1) 在所谓领域上的区别 房地产一般是广义上的对房屋开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建 筑物进行描述时最常用的概念；不动产——般在界定法律财产关系时使用，其着眼 点是该项财产实物形态的不可移动性；物业一般在描述房地产项目的使用，是针对 具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。 (2) 适用范围的区别 房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流 通、消费和随之产生的分配关系；不动产一般在