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购买东莞二手房时的六个基本原则 第一，地理位置是关键。地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。购买二手房用于纯居住的人群，可以尽量 选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样上、下班较便利，而且买菜、购物等 也会十分方便。购买二手房长期投资的客户人群，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房， 因为随着商圈的不断成熟，其二手房价值也会充分体现岀来。如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收 益也将较为可观。 第二，房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。目前，北京的二手房市场以上世纪 80年代的房屋居多，由于年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂 或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，购房者应注意这些因素。 第三，户型面积要选好。上世纪 80年代期间的二手房普遍户型面积较小，且通风采光也有其局限性，而上 世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此， 购房者要考虑自己更看中哪一方面， 首次置业者 可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房，白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。 第四，房屋产权验仔细。二手房交易过程中经常出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况 十分重要。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权 证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关 房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。再次，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有 无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。 第五，物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，并了解这些费用如何收取，是上门代收，还是 自己去缴。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少； 小区是否封闭，保安人员的数量和责任心如何； 小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。自驾车族还要查看其车位的费用。如果购买的是高 层塔楼，还需观察电梯的品牌、速度及管理方式以及如何收费等。 第六，邻里是否很和睦。邻里之间是否和睦，关系到购房者日后的居住生活状态。购房者可通过衣着和生 活规律判断小区居民的社会层次，拜访楼上、楼下、左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，既 能提前与邻里日后相处打好基础，也可知晓整体居住氛围与自身需求是否相符。 东莞二手房交易税费的产生主要包括以下 4种情况： 正常过户 1?营业税：（税率5.55%卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足 5年的非普通住宅按照 全额征收营业税，转让岀售购买时间超过 5年的非普通住宅或者转让岀售购买时间不足 5年的普通住宅按 照两次交易差价征收营业税，转让岀售购买时间超过 5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买 时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房岀售收入专用票据） 这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早 的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商 铺、写字间或厂房等则不论证是否过 5年都需要全额征收营业税。 个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住 房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过 5年。如果两个条件同时 满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购 买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部 或部分退还纳税保证金， 具体退还额度按照两套房产交易价格较低的 1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻 双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案 登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人 所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的 20% 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从 2009年至今国家暂免征收。 契税：（基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的 3%， 若买方是首次购买面积不足 90平的普通住宅缴纳交易总额的 1%,若买方首次购买面积超过 90平（包含 90平）的普通住宅则缴纳交易总额的 1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优 惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则 缴纳交易总额的3%。 测绘费：1.36元/平米总额=1.36元/