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2020年物业管理行业研究报告 2020年12月  一、板块表现复盘 （一）单边上涨的终点，板块分化的起点 1、单边上涨（2019 年—2020 年 7 月） 2014 年 6 月，彩生活在港交所完成上市，成为首家物管上市企业。2018 年 6 月，行业龙头 碧桂园服务完成分派，同年雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务等优质企业先后上市，港股 物业管理板块初步形成。 凭借良好的成长属性和抗风险属性，2019 年物管板块迎来爆发，新城悦服务、永升生活服 务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务当年分别上涨 222%、199%、161%、116%、112%。 2020 年前 7 月，优质上市物管企业股价延续强劲表现，其中永升生活服务、时代邻里、宝龙商 业的股价均实现了翻倍涨幅。 图 1：2019 年部分重点企业涨跌幅 图 2：2020 前 7 月重点物管企业涨跌幅 资料来源：Wind，市场研究部 资料来源：Wind，市场研究部 2、巨头登陆，走势分化（2020 年 8 月至今） 2020 年 8 月，港股物管板块开启一轮调整。随着 2020 年 10 月中大型物管企业的集中 IPO 热潮，板块资金面的短暂失衡加速了板块个股的分化表现。中大型上市物管企业中，中海物业、 蓝光嘉宝服务、时代邻里、建业新生活跌幅超过 40%，而碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商 业的股价 8 月以来仍有小幅上涨。 /5 / 35 图 3：今年 8 月以来港股物管企业涨跌幅（仅考虑早于 2020 年 8 月上市的公司） 资料来源：Wind，市场研究部 （二）归因分析 1、百强物管企业加速登陆资本市场，供给极速扩大 （1）加速资本化，IPO 数量、融资额均创历年之最： 截止至 2020 年 12 月上旬，年内港股主板共有 14 家物管企业完成 IPO，其中 8 家企业集中 于四季度“敲钟”。从公司质地上看，2020 年 IPO 的物管企业中不乏恒大物业、金科物业、华 润万象生活、卓越商企服务等位列中指院“2020 中国物业服务百强企业名单”Top15 的明星物管企 业。 表 1：2020 年上市物管企业（数据截止至 2020 年 12 月 11 日） 公司名称 上市日期 募资金额 （亿港元） 1.99 上市以来 累计涨跌幅 -39.3% -42.3% -10.8% -16.4% 13.0% 市值 （亿港元） 4.8 中指院排名 股票代码 （2020） 9916.HK 1941.HK 9983.HK 1502.HK 1971.HK 6958.HK 兴业物联 烨星集团 2020-03-09 2020-03-13 2020-05-15 2020-07-06 2020-07-07 2020-07-10 60 1.56 3.6 未上榜/未参评 建业新生活 金融街物业 弘阳服务 23.63 7.62 75.6 12 23.0 16 4.77 19.5 25 正荣服务 13.08 34.44 6.00 -12.5% -15.7% -63.3% -27.7% -32.7% 19.0% 41.3 19 6989.HK 卓越商企服务 2020-10-19 110.0 8.8 14 2107.HK 0873.HK 3913.HK 9666.HK 第一服务 世茂服务 合景悠活 金科服务 2020-10-22 2020-10-30 2020-10-30 2020-11-17 未上榜/未参评 99.48 30.25 59.41 80.04 142.70 122.65 283.7 107.1 336.7 414.0 861.6 633.6 12 17 10 1516.HK 融创服务控股 2020-11-19 6666.HK 恒大物业 2020-12-02 19.0% 未上榜/未参评 -9.4% 5 1209.HK 华润万象生活 2020-12-09 29.1% 11 资料来源：中指院、Wind，市场研究部 /6 / 35 从融资金额上看，14 家物管企业累计首发募资额达到 636.5 亿元（注：假设华润万象生活、 恒大物业超额配售权未获行使），远远超过 2018/2019 年的 59.3/114.8 亿元。 从单笔 IPO 的融资来看，2020 年上市的 14 家物管企业平均融资金额达到 45.5 亿港元，远 远超出 2018/2019 年的 11.9/12.8 亿港元。 图 4：2018-2020 年物管企业 IPO 统计 资料来源：Wind，市场研究部（注：2020 年数据截止至 2020 年 12 月 14 日） （2）板块效应增强，优质供给不再稀缺： 截止至 2020 年 12 月 11 日，港股物业管理板块的市值加总已达到 6232 亿元，板块效应进 一步增强。然而，今年四季度优