产业链专题纪要，房企进化下的产业链转型.docxVIP

去年，关于房地产产业链和生态链，我们发布了以《如何寻找房地产产业链投资机会？》、 《藏在房地产业增加值里的“转型”密码》为代表的多份报告，我们认为，未来 10 年，基于房地产行业生态链的机会是多样多彩的。 经济社会发展到了新阶段，房地产行业的发展迎来更多新的机遇，转型需求日益迫切，本篇报告将在十四五规划大背景下，基于“房企进化下的产业链机会”专题会议内容及纪要，探讨房企进化下的产业链机会，纪要内容包括十四五规划下房地产行业新特征的探讨、数字红利重塑房屋交易生态、上下游产业链的投资及集采平台，以及房地产科技等，均为第三方观点，不作为投资建议 。 一、十四五规划下，房地产业新特征与房企转型（专家演讲纪要） 理解十四五规划中与房地产相关的表述可以理解为三新：新阶段、新格局、新要求。 新阶段：即房地产行业以往三年一个小周期的行业波动状态不再延续，但这不代表房地产行业没有机会 十四五规划提到国内创新的时候，有两句话很重要： “推动金融、房地产同实体经济均衡发展。”房地产行业占用了大量的社会资源，包括金融资源、财政资源、居民的资源等，所以在未来房地产行业发展的新阶段，防范金融风险是最重要的目标，过去四五年行业是在防范风险的前提下取得的发展。关于“三道红线”这一类政策，或许之后还会再补充别的指标，但无需理解指标里的数字，这只 是向社会发出信号，即不再支持传统房地产业的发展模式。 “促进住房消费健康发展。”这句话在理解上有较大偏差，很多地方理解为要促进住房的消费，但首先，住房消费和购物消费是两个事情，租房子、装修，小区物业，都是在满足多元化的居住需求，都算住房消费。其次，过去十年中国的住房消费是不健康 的发展，住房市场现在最大的特征就是不再鼓励购房消费，而是更多的鼓励其他类型的消费。过去 20 年，大量的财富聚集在房子上，但未来 10 年或者是十四五阶段，要把房子变成现金，进入到证券化的时代，买房必要性下降了。 新格局：城镇化增速放缓，未来的发展空间不在总量而在结构上 城镇化增速在放缓，格局也在发生变化。目前房地产市场快速增长阶段已经结束，以前城镇化速度每年提升一个百分点，今后城镇化的速度会下降，可能每年最多 0.8 个百分 点。同时城镇化的格局在发生变化，十四五规划明确的把全国的部分空间分成三个区域，第一个是城市化区域，第二个是农产品生产区，第三个是生态保护区。城市化区指的是未来要以现成的大城市，城市群，比如上海、深圳为载体，围绕核心城市，部署一批 300 万左右的齐全的产业人口，有一定的吸纳能力，这些都是在谈到房地产行业时，要考虑的背景。 未来国家主要解决的或是结构性问题。十四五期间很大的问题是怎么看待三四线的住房，比较麻烦的问题在于商业办公房配置。这个问题不仅发生在三四线城市，一线城市也存 在这种情况，比如北上广深非常缺住宅，但商业办公室却有很多富余。在一些城市的调 研中，当地政府明明知道建造了商业办公房也卖不出去，但因在城市规划的时候，规定了必须配多少车位、商业配套，还是要按照既定规划建造。所以未来要解决城市内部已经形成的闲置问题，这里也蕴藏着行业巨大的机会，即城市更新。 住房增加值的改革从总量转向质量层面。过去快速发展的几十年，房地产行业对经济贡 献的更多是数量层面的增长，而没有多少质量层面的增长。无数别的行业科技进步飞速，但房地产行业却看不出有多少技术进步，这么大的行业竟然跟科技融合得如此差。目前总量已经足够高了，所以接下来会去寻找有品质的、差异化的产品，如智慧化的设计建设工程等。 新要求：房地产行业需要在产业链上下游寻求转型 十四五期间，为了促进经济社会发展和行业发展，对房地产行业或有以下 2 点要求： 一定不能把房地产行业作为刺激经济的工具。十四五添加了 2035 年，2050 年的目标，这是非常有意思的现象，因为以往都是谈五年规划。接下来的五年是达成 2035 年目标中最为重要的五年，未来 5 年反复强调的一定是底线思维，即防范风险；房地产行业的风险是中国经济金融面临的最大问题。未来不是关注哪个企业有多少资金去炒房拿地，不是继续加杠杆扩大规模，而是关注哪个企业能更好的防范风险。 对行业提出了转型的要求。有些企业转型做的比较早，虽然不一定成功，但是摸索出了几条转型的道路： 第一类是房地产企业做金融，比如合资控股金融、保险机构； 第二类转型是围绕自己的上下游，比如说物业、社区、城市运营； 第三类就风马牛不相及了，如矿泉水、汽车、机器人，这种领域只是单纯的砸钱。 国家未来鼓励的或是第二类转型，即从中间向上下游拓宽的转型，而难是第一类和第三类。有些企业拒绝承认自己是房地产企业，业务多元化之后就说自己是高科技公司，这是不符合国家需求的，还是没有做好上下游的合理拓宽。房地产企业搞金融在过去几年 是受到国家层面抑制的，至于去做其他行业，国