房地产营销策划-东营银座城市广场推广方案0605改.pptVIP

开始之前 首先感谢 感谢，与东营银座城市广场一起走过4年的光阴 感谢，各位领导的信任，让我们扛起完美收官大旗 4年时间 沉淀银座城市广场恒久价值 从“EOD绿色生态办公集群”概念首次引入东营， 到“总部级独栋办公”， 再到“与亿元级企业为邻，中小型企业抢驻”， 一路走来，硕果累累。 壹 一块尚待开垦的处女地 公寓发展处于“婴儿期” 屈指可数的公寓在售项目 客户群体模糊的市场板块 未被广泛认同的资本领地 如何在公寓发展起步阶段做银座城市广场公寓推广？ 东营万达广场 天昊梅园U派公寓 长安未来国际 对于相对陌生的初级市场 屈指可数的公寓产品 各家有各家的绝招 当新产品在市场上亮相的时候 更需要概念包装与引导 首次登陆东营的万达/在东营不知名的天昊 不约而同地选择“概念”入市 银座公寓需不需要概念引导？ 作为一个深耕东营多年的品牌 作为一个东营人人皆知的项目 作为收官之作仅两万平米公寓 概念可有可无 关键是怎样才能一击致命 贰 公寓客户的三类需求 “低总价 低门槛 高收益”产品特征决定公寓客户走向 壹、投资——追求高回报的小资产投资 贰、办公——满足中小型企业办公需求 叁、自住——青年群体过渡型居住需要 客户需求的雷达式分析 投资类：追求高回报的小资产投资 办公类：满足中小型企业办公需求 自住类：青年群体过渡型居住需要 分析结果 投资客：核心客户，注重现状与远景，看重高回报 办公类：重要客户，注重配套、现状，看重事业发展 自住群：边缘客户，考虑配套、家庭或情感因素 细化到项目的客群分布 壹、投资类： 周边企事业单位中上层 周边别墅/高档住宅业主 东营石油人/相关产业人群 细化到项目的客群分布 贰、办公类： 服务周边高档小区的中小企业（如培训机构/保险业等） 服务入驻银座写字楼大企业下游中小企业 服务石油、化工等城市支柱产业的中小企业办事处 比客户理性分析更重要的 是对这群客户购买心理的把握 少 北京的白菜运往浙江,便用红头绳系住菜根,倒挂在水果店头,尊为“胶菜” 福建野生着的芦荟,一到北京就请进温室,且美其名曰“龙舌兰” 物以稀为贵 人类的惯性思维，少的东西就是好的，别人抢到我没有就不爽！ 东营公寓产品稀少，并不代表没有市场，看你怎么说？ 如世贸国际广场，卖的就是中心独一无二的稀缺。 高 天下熙熙，为利而来，天下攘攘，为利而往 无利不起早 每个人心中都有自己的小算盘。 要么有价格优势，要么有重大利好，要么配套资源丰富，不管哪个点。 买公寓产品，看重的是物业高回报。 如11年济南华强广场“商铺化公寓”，依托科技市场及华强电子世界品牌优势， 将公寓经营定位清晰告知购买客户，赢得高收益认同。 让客户认同产品“稀少”且“高值” 是项目公寓产品推广成功的两件关键法宝 叁 产品认识 产品自身分析 寻找不同于其它公寓的差异点 壹、负1至9层产品设计，以酒店标准规划 贰、10层-16层产品设计，以公寓/办公标准规划 产品差异点—— 负1-9层，是酒店 10-16层，是办公 产品外围分析 外围最直接最有效的卖点 东营两大核心商圈——西城：济南路核心商圈/东城：东三路商圈 我们在哪里比我们将来会怎样更重要。 眼前的比将来的更丰满。 内外两大差异点致命武器 含着金钥匙出生的“富二代” 特征—— 底子厚：背靠东三路商圈金山，年均数十亿的大生意； 人脉广：周边高端人群、政企事业单位、银行金融配套特别多； 学历高：鲁商出品，银座城市广场收官之作。 东营万达广场 东营银座城市广场 比对分析 东营万达广场，是B类地段，未成熟商圈里的精装小户，公寓价值在于未来； 东营银座城市广场，是A类地段，成熟商圈里的精装小户，公寓价值在于现在； 小公寓有靠山 背靠东三路大商圈，小公寓赚大生意 小公寓耍大牌，与东城银座为邻，小公寓赚大生意 小公寓近别墅，东营富人常出没，小公寓赚大生意 小公寓临金街，东三路人潮人海，小公寓赚大生意 项目定位语 基于市场/产品的推广定位建立 项目推广语 基于外围/客户的推广语建立 肆 传播策略导向 传播阶段划分 1 形象树立期 如果项目写字楼是宝马X7 那么项目公寓则是MINIcooper MINIcooper代表着国际范/个性化/私人制 形象树立期要做的第一件事 博眼球 引关注 推广排布 户外表现 文案1： 东城心·大商圈·精装小公寓 文案2： 商圈里 最会赚钱的精装小户 户外表现1 户外表现2 户外表现 户外表现 围挡表现 文案： 背靠大商圈 赚钱特容易 东城心·大商圈·精装小公寓 银座做邻居 赚钱特容易 东城心·大商圈·精装小公寓 富人常扎堆 赚钱特容易 东城心·大商圈·精装小公寓 学区小公寓 赚钱特容易 东城心·大商