房地产营销策划-东营银座城市广场推广方案0514.pptVIP

银座城市广场公寓及商业推广方案;;4年时间 沉淀银座城市广场恒久价值 从“EOD绿色生态办公集群”概念首次引入东营， 到“总部级独栋办公”， 再到“与亿元级企业为邻，中小型企业抢驻”， 一路走来，硕果累累。 ;价值1：绝对城市中心，顶级资源汇集;价值2：生态办公首选，EOD东营标杆;价值3：银座品牌影响力，聚合城市优质业态;PART1公寓 开垦“处女地” 公寓起步阶段市场占位与出位的思考;目录 市场 客群 产品 传播 ;壹 一块尚待开垦的处女地 ;公寓发展处于“婴儿期” 屈指可数的公寓在售项目 客户群体模糊的市场板块 未被广泛认同的资本领地 如何在公寓发展起步阶段做银座城市广场公寓推广？;东营万达广场;天昊梅园U派公寓;长安未来国际;对于相对陌生的初级市场 屈指可数的公寓产品 各家有各家的绝招 当新产品在市场上亮相的时候 更需要概念包装与引导;无论??天昊梅园的U派公寓 还是万达广场的精装SOHO 都是对公寓产品的概念引导;贰 公寓客户的三类需求;“低总价 低门槛 高收益”产品特征决定公寓客户走向 壹、投资——追求高回报的小资产投资 贰、办公——满足中小型企业办公需求 叁、自住——青年群体过渡型居住需要;客户需求的雷达式分析 投资类：追求高回报的小资产投资 办公类：满足中小型企业办公需求 自住类：青年群体过渡型居住需要;分析结果 投资客：核心客户，注重现状与远景，看重高回报 办公类：重要客户，注重配套、现状，看重事业发展 自住群：边缘客户，考虑配套、家庭或情感因素;细化到项目的客群分布 壹、投资类： 周边企事业单位中上层 周边别墅/高档住宅业主 东营石油人/相关产业人群;细化到项目的客群分布 贰、办公类： 服务周边高档小区的中小企业（如培训机构/保险业等） 服务入驻银座写字楼大企业下游中小企业 服务石油、化工等城市支柱产业的中小企业办事处;比客户理性分析更重要的 是对这群客户购买心理的把握;少 北京的白菜运往浙江,便用红头绳系住菜根,倒挂在水果店头,尊为“胶菜” 福建野生着的芦荟,一到北京就请进温室,且美其名曰“龙舌兰” 物以稀为贵 人类的惯性思维，少的东西就是好的，别人抢到我没有就不爽！ 东营公寓产品稀少，并不代表没有市场，看你怎么说？ 如世贸国际广场，卖的就是中心独一无二的稀缺。 ;高 天下熙熙，为利而来，天下攘攘，为利而往 无利不起早 每个人心中都有自己的小算盘。 要么有价格优势，要么有重大利好，要么配套资源丰富，不管哪个点。 买公寓产品，看重的是物业高回报。 如11年济南华强广场“商铺化公寓”，依托科技市场及华强电子世界品牌优势， 将公寓经营定位清晰告知购买客户，赢得高收益认同。 ;让客户认同产品“稀少”且“高值” 是项目公寓产品推广成功的两件关键法宝;叁 产品认识;5-9层平面图;A 酒店;B 住宅;比酒店更懂生活 比公寓更懂服务;产品外围分析 外围最直接最有效的卖点 东营两大核心商圈——西城：济南路核心商圈/东城：东三路商圈 我们在哪里比我们将来会怎样更重要。 眼前的比将来的更丰满。;项目准确产品定位;东营万达广场;东营银座城市广场;项目定位语;项目推广语;肆 传播策略导向 ;传播阶段划分;1 形象树立期 ;如果项目写字楼是宝马X7 那么项目公寓则是MINIcooper MINIcooper代表着国际范/个性化/私人制 ;形象树立期要做的第一件事 博眼球 引好奇 ;户外表现;户外表现1;户外表现2;户外表现;户外表现;围挡表现;围挡表现;围挡表现;围挡表现;报广表现;报广表现;报广表现;活动建议1： 酒店式公寓投资理财说明会 活动形式： 邀约投资理财专家，以专题讲座形式，宣讲酒店式公寓投资优势与项目产品价值。 ;活动建议2： 东营寻宝活动 活动形式 邀约山东收藏家/文物学者，与报社机构联合举办东营寻宝活动。 ;活动建议3： 酒店式公寓青岛观摩行 活动形式 邀约意向客户参观青岛成功酒店式公寓项目，直观认识酒店式公寓产品价值。 ;2 价值引爆期 ;引爆期推广策略 理性说服 价值诱导 ;户外表现;户外表现1;户外表现2;围挡表现;围挡表现;围挡表现;围挡表现;报广表现;报广表现;活动建议： 星级酒店签约仪式 活动形式 家悦酒店或者如家酒店签约仪式，或者途家酒店管理模式引入 ;活动建议： 东营奢侈品联合展 活动形式 邀约东营豪车/名酒/名表等奢侈品展览会 ;3 产品清尾期 ;报