探析房地产行业舞弊风险及趋势-D.docx

探析房地产行业舞弊风险及趋势 1 ? 2020毕马威企业咨询(中国) 有限公司 — 1 ? 2020毕马威企业咨询(中国) 有限公司 — 中国外商独资企业，是与瑞士实体 — 毕马威国际合作组织(“毕马威国际”) 相关联的独立成员所网络中的成员。版权 所有，不得转载。在中国印刷。 随着近年宏观经济政策调整及经济增长放缓 影响，房地产行业整体面临着市场、资金、 成本、监管等内外多重压力。毕马威注意到 不少房地产企业在疲于应付外在压力时，由 内部控制欠缺所形成的沉疴痼疾也随之一并 爆发，给企业造成巨大损失。特别针对资金 挪用、采购失当等舞弊风险，若企业无法尽 早识别并辅以专业手段进行调查处理，将严 重干扰到公司的日常运营，并给企业各利益 相关方带来声誉、运营、财务等多维度的负 面影响。毕马威总结近期行业及专业经验， 选取三个典型案例，分别针对舞弊产生的背 景、造成的财务影响（总计逾15.3亿人民币） 及毕马威提供的服务三个方面进行阐述，并 分享了相应建议以供参考。 我们的观察 房地产企业因行业特殊性，存在着公司项目化、人员流动化、管理松散化等特点，为资金挪用、采购失当等舞弊行为的发生提供了机会和条件。 资金挪用、采购失当等舞弊行为的发生，主观上往往是由员工个人或小团体主导，以满足其个体或小团体的利益。客观上，当事人通常利用职务之便及内控缺陷，对相应的违规行为进行掩盖。然而，在房地产行业整体收入增速下滑的大前提下，当事人面对来自内外部的层层压力时往往顾此失彼，而其拙劣的掩盖行为也将曝光于大众。 虽然此类不当行为的表现形式持续变化，但仍存在着不少典型预警信号，且容易被企业在日常经营管理中忽视。我们建议企业应对以下预警信号保持警惕，并在发现预警的第一时间展开监控及进一步调查： 异常的销售趋势 预收账款账龄异常 与供应商/ 关联方交易频次显著上升 个别员工行为举止 异常 售房回款期限过长 资金流动性恶化 部分职能部门（如销售、财务等）凌驾于其他部门之上 短期内出现大量投诉 或举报 2 范例分析 1 销售资金截流 背景资料 毕马威协助一家外资房地产集团，对其中国项目公司展开内部调查。根据购房顾客的投诉，集团管理层发现该项目公司销售经理所负责的售房业务存在一房多卖、购房程序办理无故拖延等多项可疑行径。我们注意到，该项目公司的成立时间较短、内部控制设计及流程搭建尚未完成，且销售部门过于强势从而导致了销售人员直接参与合同签订、上网备案、资金收集、POS机管理、业财对账等多个重要流程，权责严重不分离。这种情况的长时间不修正，直接造成了该名销售经理利用顾客信任，使用其个人名下POS机收取售房资金并通过篡改售楼台账、房产交易记录、业财对账台账等方式以掩盖其挪用公司资产的行为。 毕马威提供的帮助 毕马威与该集团的法律顾问紧密合作，针对客户投诉，展开了一系列内部调查程序，并提供了法证程序技术支持。毕马威的工作程序包括： 对收入、资金、预收账款、应收账款账龄及支持性文件进行数据分析 审阅公司邮件和其他电子文件以评估问题实质 实地走访购房顾客，确认售房交易存在性及准确性 交叉核对房地产交易中心记录至公司内部台账 与项目公司管理层和员工进行访谈，并分析舞弊形成的根本原因 量化舞弊的财务影响 综合上述工作查找内控缺陷，协助公司重新设计并建立相应内控流程 协助公司回复监管机构和外部审计师的询问 舞弊造成的影响 该销售经理的资金挪用舞弊行为，对公司经营造成了严重影响。除了财务报表调整的影响外，公司的资金严重外流，信誉、品牌也一并遭受到了严重的打击，并且引起了监管机构对当事集团及其中国项目公司的问询。 该内部调查显示，受资金挪用影响，公司损失的资金缺口约为1.3亿人民币。公司不得不 据此进行财务报表调整并向当地司法机关报案，向资本市场做相应披露的同时，采取措施 3 保持业务稳定并赔偿 3 保持业务稳定并赔偿 2 2 关联公司套取资金 背景资料 毕马威协助一家海外上市的房地产集团，对其下属中外合资企业财务状况进行内部调查。据外方派遣人 员内部举报，该合资企业的活期存款、定期存款、对外借款可能存在重大资金挪用舞弊风险。我们注意 到，虽然该合资企业的外方占控股地位，但外方管理人员在日常经营及财务活动中不担任主要监管职位， 合资企业的银行账户开立、网银办理、支票收付及公章使用等重要资金管控流程名存实亡。在合资企业 总经理、财务经理及出纳的合谋下，自2014年至2019年，通过操作50余个银行账户，向其中方关联公 司输送巨额资金，并通过伪造银行对账单、银行水单、定期存款存单等方式掩盖上述违规的账外交易。 毕马威提供的帮助 毕马威与该集团总部及其外部律师紧密合作，针对上述资金挪用舞弊举报事项，毕马威开展了下述调查程序