第九章-房地产开发项目的实施.ppt

2021/2/7 * 二、房地产开发项目的主要合同关系 开发商的主要合同关系:土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。 承包商的主要合同关系:工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。 2021/2/7 * 三、合同管理的主要任务 2021/2/7 * （一）合同策划 合同策划是指开发企业对整个开发项目进行深入研究、划分合同界面、合同实施的接触条件、工程范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程中应注意的问题。即房地产开发项目应分为几个独立的合同、每个合同有多大工程范围、合同之间的关系、合同委托的方式、合同的主要条件。 2021/2/7 * 2021/2/7 * （二）合同签订 1、合同形式 按计价方式不同划分:总价合同（固定总价合同和可调总价合同）、单价合同（纯单价合同、估算工程量单价合同、单价与包干混合式合同）和成本加酬金合同（成本加固定酬金、成本加固定百分率酬金、成本加浮动酬金）三类。 2021/2/7 * 按照合同所涉及的工程范围及承包关系的不同划分:独立承包合同、直接发包的专业承包合同、总承包合同。 按是否包料划分:包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同即劳务合同。 2021/2/7 * 2、施工合同要点 工期:开工日期、竣工日期、工期天数 合同价款:开发企业接受的合同价款、追加合同价款、合同的计价方式 对双方有约束力的合同文件:施工合同协议书、标书、合同条款、标准、规范及有关技术文件、图纸、 工程量清单和工程报价单等。 开发商和承包人的工作 2021/2/7 * （三）合同分析 界定承包人和开发企业的主要权利、义务和主要任务 合同的价格分析 合同工期的分析 违约责任的理解 验收责任的理解 2021/2/7 * （四）合同变更 合同变更是指合同实施过程中由于各种原因引起的设计变更。合同变更包括工程量变更、工程项目的变更、进度计划变更、施工条件变更以及新增工程等。 合同变更的方式:必须获得监理工程师批准 合同变更的程序 2021/2/7 * 2021/2/7 * （五）合同评价 合同签订情况评价 合同执行情况评价 合同管理工作评价 2021/2/7 * 第三节 工程索赔管理 工程索赔是指签订工程承包合同的开发企业和承包商在履行合同过程中,根据法律、合同规定及惯例,对并非自己的过错,而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失,向对方提出给予补偿的要求。 工程索赔包括施工索赔和反索赔两个方面 一、索赔的概念 （一）基本概念 2021/2/7 * （二）索赔的特征 索赔是双向的 开发企业的相对有利地位 只有实际发生了经济损失或权利损害,受损方才能向对方索赔 索赔是一种未经对方确认的单方行为 2021/2/7 * （三）索赔的分类 按索赔事件的影响分类:工期拖延索赔;不可预见的外部障碍或条件索赔;工程变更索赔;工程终止索赔;其他索赔。 按索赔要求分类:工期索赔、费用索赔 2021/2/7 * 二、索赔的程序 （一）承包商的索赔程序 发出索赔意向通知书:承包商在索赔事件发生28天内,向监理工程师发出索赔意向通知书 向监理工程师提出索赔报告及有关资料 监理工程师在收到承包商资料后,在28天内给予回复或要求承包商进一步补充索赔理由和证据 监理工程师在28天内未给予答复或未对承包方作进一步要求,视为该项索赔已认可 2021/2/7 * （二）索赔计算 费用索赔:一般包括人工费、设备费、材料费、保函手续费、贷款利息、保险费、利润、管理费。计算方法:一般多采用实际费用法和修正的总费用法。 工期索赔 2021/2/7 * （三）监理工程师对索赔报告的审查 监理工程师判定索赔成立的条件: 与合同对照,事件已造成承包商成本的额外支出或直接工期损失 造成损失的原因,按合同约定不属于承包商应承担的行为责任或风险责任 承包商按合同规定程序,提交了索赔意向通知书和索赔报告 2021/2/7 * 三、索赔的管理 （一）反索赔 工期延误反索赔 施工缺陷反索赔 对超额利润的索赔 开发企业合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔 工伤事故造成的人身或财产损失的索赔 对指定分包商的付款索赔 2021/2/7 * （二）索赔的预防 注重合同的签订 严格控制图纸质量 做好材料设备验收采购及保管 抓好施工的过程控制 2021/2/7 * 第四节 项目竣工验收 房地产开发项目的竣工验收是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公共利益的内容及公共设施配套建设等情