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看懂京郊楼市 如果想客观了解北京楼市究竟发生了怎样的变化， 就必须 先得承认这样一个大前提――就宏观经济和城市化发展的现阶 段而言，北京作为“首都”，它根本不存在需求不足的问题。 “钜惠20万”、“秒杀直降”……在如今高房价时代的重 压下，最能打动人心的莫过于房子降价。 2014 年上半年北京楼 市远不如往年沸腾，尤其是作为北京楼市主战场的京郊楼市在经 历了 2013 年的狂欢后更显落寞。 一直以来，很多人坚信，北京房价永不下降，但是， 2014 年开年以来，唱涨派却意外“失声” 。京郊楼市怎么了？楼盘打 折促销是房价“拐点”的征兆还是市场短期表象的误读？后市 又会怎样？带着这些疑问，记者通过对已掌握的情况进行梳理， 力图还原京郊楼市的真相。 房价：真降？ 从今年 4月份开始，京郊一些楼盘开始了降价促销之路， 各 种名目的促销令人目不暇接， 很多人兴冲冲地跑了过去， 但结果 往往却是败兴而归。购房者王建新便是其中的一位。 亦庄房价跌破万元大关了！ 7月 24 日，王建新听到消息， 北京亦庄马驹桥区域内的合生 ?世界村新推公寓，单价 9800 元/ 平方米。“这个项目前三四个月的时候报价还是 23000元/平方 米， 9800元的单价真的是一夜回到了解放前。” 心动就要行动，当天下午，王建新满怀希望地跑到了售楼现 场，但售楼处销售经理的一席话直接给他泼了一脸冷水。 原来据 这位销售经理介绍，他们推出的只是个“期权换房”的优惠活 动，并不是降价， “他们的这个活动主要是说购房者提供上市公 司或者优质企业的期权，经过专业机构评估，达到开发商要求， 把期权转让给开发商后才能享受到 9800 元的单价。”王建新向 记者抱怨道， “不仅需要用期权的作价抵扣房价， 还有名额和条 件限制，一般人根本就不可能达到条件。” 降价，是真降，还是忽悠？对此，中原地产分析师张大伟非 常肯定地告诉记者， “当然真降了！现在就没有不降价的项目。 ” 不过，张大伟随即补充道，“降是降了，不过降价幅度并不是很 大。” 据张大伟分析，房价波动一般分为三步走：第一步，价格停 涨，去化速度放缓；第二步，开发商促销，降幅一般在 5%-10%； 第三步才是购房者期待的真正“割肉”。 “北京楼市现在正处于第二步。 ”张大伟如是说。北京市住 建委北京住建委数据显示， 7 月北京纯商品住宅成交均价为 24979元/ 平方米，环比下降 6.8%，比去年同期下降 1.3%。 面对市场遇冷，为了加快项目周转，很多入市楼盘纷纷加大 折扣降价力度，据亚豪机构统计显示，房山和通州两个区域成为 了京郊楼市降价的主力区， 7 月，通州区域整体成交均价为 23348 元/ 平方米，与去年年末相比每平方米下降近 2000 元；房山新入 市项目产品定价也是一路下滑，从 2 月份的平均 26000 元/ 平方 米将至 19000元/ 平方米。 不过，对此，克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬强 调称，对北京而言，目前出现的房价下行只是相对于过去一年暴 涨之后的理性回归， “近期多数楼盘只是开盘价低于市场预期而 已。” 供求：逆转？ 北京房价停涨回调，在多位业内人士看来，是一系列因素的 连锁反应。从成交端来讲，自住房大量入市吸引了大批刚需购房 者，从而导致新建商品住宅开盘蓄客大幅下滑， 在信贷收紧的压 力下，需求骤减、成交量同比呈现出大幅走低的态势。就供应端 而言，媒体对成交同比下滑以及其他城市的降价现象的解读加剧 了开发商的担忧，伴随着蓄客不足现象的持续， 开发商于是选择 了平价或舍价快跑的策略， 对于只涨不跌的北京楼市，个案很容 易被放大，上市公司在投资者的压力下也会变得更加悲观。 其实，归根究底，导致北京房价出现波动的直接原因是供销 逆转引发的开发商恐慌。 据克尔瑞房价北京测评中心数据显示， 一季度北京商品住宅 供应面积约 165万平方米，而实际成交面积仅 143万平方米，而 2013年一季度供应仅 116万平方米，实际成交却高达 309 万平 方米，这也是自 2009 年以来，一季度首次出现供过于求的开局。 同时，据链家地产市场研究部统计， 北京去年前 5 个月的供 销比为 1：2.4 。而今年前 5 个月供销比仅为 1：0.7。 一方面是供应量不断增加， 一方面是成交量下降， 使得北京 楼市库存大量增加。据统计，截至 7 月 23 日，北京楼市商品住 宅库存总量达到 85674 套，可售住宅量与年初相比增加了近 3 万 套，创下近 19 个月以来新高。 不过，业内人士多次强调称，供销关系不等于供求关系，如 果想客观了解北京楼市究竟发生了怎样的变化， 就必须先得承认 这样一个大前提――就宏观经济和城市化发展的现阶段而言， 北 京作为“首都”，它根本不存在需求不足的问题。 潜力股：怀柔 开发商