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小户型别墅专题研究 专题篇:小户型别墅专题研究 来源:CRIC内部《2011 CRIC小户型别墅专题研究报告最终》 标签:专题研究 /小户型/别墅 目录 小户型别墅背景研究 居住类小户型别墅 度假类小户型别墅 『关键词』 居住类小户型别墅、度假类小户型别墅 『简介』 对小户型别墅的定义及当前发展现状阐述，再结合上海、海南、成都的小户型 别墅项目，从整体规划、功能构成、园林景观、产品设计等方面进行了深入研究 ，总 结出小户型别墅产品的核心价值体系，对做小户型别墅项 目具有一定的借鉴意义。 『案例』 河谷3号、蔷薇九里、布鲁斯小镇、海派青城、公园壹品、公园 1860（居住类 小别墅 海南福湾、丽江古城高尔夫、青城山房、龙湖小院青城、清水湾阿罗哈、亚龙 湾石溪墅（度假类小户型别墅 目录 定义 分类及特征 I.小户型别墅背景研究 小户型别墅背景研究/ 定义 产品界定 ?所谓小户型别墅，是相对建筑面积较大，总价较高的别墅产品而言的一种旨在 通过控制建筑面积而控制总价的别墅产品。目的是为了扩大低密度产品的置业客 群。 产生背景 ? “ 90/7政 策 ?房价高企 ?旅游地产的开发 技术指标 ?地上面积：150平米以下（度假类可适当放宽200平米以下 ?容积率:0.7 ?形态:独栋、联排（具备别墅产品基本特征：独门独户”，有天有地”小户型别墅 定义: 单套面积控制在150m 2以下的（度假类200 以创新别墅产品为导向，以高性价比作为核心卖点的产品。产品形态可以有小 独栋、联排。 小户型别墅技术要点： 1单体的层数通常在2-3层，面宽范围：6-8米居多，最小可至4.8米，产品品质、 环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅总价低、密度集中、私家花 园小等特点。 2区别于经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格，尽力在满足 150m 2以内同时也满足客户对于别墅形态 产品的追求。 ?中国房地产信息集团I克而瑞（中国信息技术有限公司版权所有 ?中国房地产信息集团|克而瑞（中国信息技术有限公司版权所有 小户型别墅背景研究/ 分类及特征 ?中国房地产信息集团I克而瑞（中国信息技术有限公司版权所有 发展现状市场预判客群研究案例研究 II.居住类小户型别墅 ?中国房地产信息集团I克而瑞（中国信息技术有限公司版权所有 居住类小户型别墅/发展现状 目前，国内居住类小户型别墅市场主要集中在城市近郊 ，以一线城市近郊为主。 它是“ 90/7（政策下的产物,由于目 前该政策的效应已不明显，因此市场上 小户型别墅产品少有出现。相应的，由 于限购令”使得客户购房更趋向一步到位，近期看，户型产品有越来越大的趋势。 为了说明居住类小户型别墅产品 当时市场反应，我们选取了同区域内小户型别 墅产品与联排、普通公寓对比见下表。 基本可以判断，居住类小户型别墅在当时，市 场反应较好，其单价可提升空间大。同时由于总价控制合理，化速度较快。 10 ?中国房地产信息集团I克而瑞（中国信息技术有限公司版权所有 居住类小户型别墅/市场预判 居住类小户型别墅/客户分析 客户分析 经过对上海市居住类小户型别墅项目进行客户统计和访谈 ，我们可以判断国内 居住类小户型别墅客户的基本特征见下表 这类客群基本以自住为主。作为社会的中产阶级，他们对居住品质和生活环境 有一定要求，对别墅生活的向往和购买力的 限制,迫使他们选择城市近郊的小户型别 墅产品，这类客群对总价较敏感，重点关注产品的附加值，对社区环境及小区周 边生活 配套亦有所关注。 居住类小户型别墅/ 案例研究 重点分析4个案例 国外某小别墅 国外某小别墅 公园I860河谷3号 居住类小户型别墅/案例研究 居住类小户型别墅/案例研究 居住类小户型别墅/案例研究 居住类小户型别墅/案例研究 居住类小户型别墅/案例研究 居住类小户型别墅/案例研究 居住类小户型别墅/案例研究 居住类小户型别墅/案例研究 居住类小户型别墅/案例总结 3F 1F 2F 未来 居住类小户型别墅/案例总结 居住类小户型别墅/案例总结 建筑风格: 居住类小户型别墅的建筑风格多跟市场上联排别墅风格 类似,以小尺度的地中 海风格最常见，绿地的公元I860在建筑风格上有了创新。 河谷3号 绿地蔷薇九里 绿地布鲁斯小镇 海派青城 公元1860 居住类小户型别墅/案例总结 2F 客厅挑高，不计面积 并可改造成独立房间使用 夹弄不计面积 3F 1F 车位赠送，上方挑空 河谷3号户型 二层 露台赠送 露台赠送阁楼 阁楼及露台赠送 绿地蔷薇九里户型 附:小户型别墅赠送面积的方式： 居住类小户型别墅/案例总结 居住类小户型别墅/案例总结 小户型别墅的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾 ，这就需 要通过一些技术性的手段来予以解决。