房地产行业迎接利润率的拐点.pdfVIP

正文目录 面向未来的“质”：为何更需要关注拿地销售利润率？4 利润率的划分：拿地、销售、报表利润率4 持续下降的报表利润率不能反映行业的即时变化4 历史板块超额收益往往与拿地、销售利润率正相关5 拿地销售利润率正在边际改善：基于6000 个样本数据的观测7 维度1：2017 年拿地项目盈利能力最低，2018 年以来逐步改善7 维度2 ：取证项目利润率在2020 年二季度触底8 高价地入市影响式微，2021 年销售利润率有望边际改善8 面向未来的“量”：“三道红线”后的资源端再分配10 宏观视角：供给小幅放量下成交量稳增，成交向高能级城市倾斜10 微观视角：重点房企库存周期持续收窄，2020 年开始迎接补库存 11 “三道红线”下，“融资集中度”再度延伸至“土地集中度”12 红线标准划分下四档房企拿地节奏分化14 投资建议：利润率将逐步见底，估值边际改善空间显现15 重点推荐标的16 万科A （000002 CH，买入，目标价35.82 元）16 金地集团（600383 CH，买入，目标价19.26 元）16 华发股份（600325 CH，买入，目标价8.75 元）17 中交地产（000736 CH，买入，目标价8.10 元）17 招商积余（001914CH，买入，目标价25.08 元）17 新大正（002968CH，买入，目标价71.40 元）17 重点公司概览18 风险提示18 图表目录 图表1： 房企利润率按施工节奏的划分4 图表2 ： 整体房企毛利率5 图表3 ： 龙头/ 中型/ 小型房企毛利率5 图表4 ： 整体房企净利率5 图表5 ： 龙头/ 中型/ 小型房企净利率5 图表6 ： 整体房企加权平均ROE 5 图表7 ： 龙头/ 中型/ 小型房企加权平均ROE5 图表8 ： 地产板块超额收益以及TOP100 房企ROE、归母净利率6 图表9 ： 地产板块超额收益及T+2 年TOP100 房企ROE、归母净利率6 图表10： 18-20 年取证项目货值占比（拿地时间维度）7 图表11： 总货值与地货比（拿地时间维度，货值单位：亿元）7 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表12： 宽口径毛利率（拿地时间维度）8 图表13： 总货值与地货比（取证时间维度，货值单位：亿元）8 图表14： 宽口径毛利率（取证时间维度）8 图表15： 18-20 年各季度取证项目货值结构比例（按拿地时间划分）9 图表16： 18-20 年各季度取证项目中2015 年以前拿地项目货值占比9 图表17： 18-20 年各季度取证项目中2017 年拿地项目货值占比9 图表18： 300 城市宅地成交建面及同比增速10 图表19： 300 城市宅地成交额及同比增速10 图表20 ： 300 城各能级城市宅地成交建面同比增速10 图表21 ： 300 城市各能级城市宅地成交额同比增速10 图表22 ： 300 城土地供求比 11 图表23 ： 各能级城市土地溢价率 11 图表24 ： 各能级城市土地流拍率 11 图表25 ： TOP10 和TOP30 库存去化时间（建面维度，单位：年）12 图表26 ： 2019 年TOP30 房企土储去化时间（建面维度，单位：年） 12 图表27 ： TOP100 房企拿地额及同比增速 （单位：亿元）12 图表28 ： TOP100 房企新增货值及同比增速（单位：亿元）12 图表29 ： TOP100 房企地售比12 图表30 ： TOP30 房企拿地额（单位：亿元）13 图表31 ： TOP30 房企新增货值（单位：亿元）13 图表32 ： 各梯队房企地售比13 图表33 ： TOP30 房企2020 年9-12 月较前8 月地售比增幅（单位：pct）13 图表34 ： TOP30 房企拿地额结构（三道红线分档）14 图表35 ： TOP30 房企新增货值结构（三道红线分档）14 图表3