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2021/3/23 * 第三节 宅基地使用权 2021/3/23 * 宅基地使用权的取得和处分 取得:一户一地,无偿取得,灭失可补 处分:无须登记,不得转让、抵押。 2021/3/23 * 案例六 甲某于2006年10月22日购买了一套商品房,约定该房的建设用地使用权期限为70年。甲某交付了房款,并且办理了房屋产权证明和备案登记。甲某始终有个疑惑,土地的所有权属于国家,开发商享有的建设用地使用权是有期限的,但业主取得房产的所有权是永久的,那么到期后的土地怎么办? 如果你是律师可以告诉他怎么办么? 2021/3/23 * 所需法条 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。 （注意与以前规定相比较。）为什么这样规定? 2021/3/23 * 其他法条 建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。 集体土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。 2021/3/23 * 宅基地使用权 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。 2021/3/23 * 第四节 地役权 （一）地役权的概念和特征 概念:需役权-----供役权之间的提供方便关系 特征:从属性和不可分性。 1.从属性:从属于需役权 （1）地役权不得单独转让,具体而言（164） A.地役权不得自己保留需役地的所有权或使用权,单独将地役权让与他人; B.地役权不得自己保留地役权,仅把需役权的所有权或使用权让与他人 C.地役权不得单独抵押（165） 2021/3/23 * 2007单甲公司与乙公司约定:为满足甲公司开发住宅小区观景的需要,甲公司向乙公司支付100万元,乙公司在20年内不得在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久,乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一项是正确的? A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 C.甲公司和小区业主钧有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除6米的建筑 A 2021/3/23 * 2.不可分性: 地役权设定是为了实现需役权的整体价值,其取得和丧失呈现整体性,不可分割为具体的数个部分 物权法166、167条 2021/3/23 * 甲乙使用的土地相互比邻,甲如果不经过乙的土地,就无法到达共用道路。甲在自己土地上有一个车库,内有甲的重型卡车一辆,也需进出乙的土地,并须在乙的土地上修建相适应的道路。以下表述正确的是? A.基于相邻关系,甲无须征得乙的同意,即在乙的土地上修筑车用道路,并开车通行 B.基于相邻关系,甲无权在乙的土地上修筑车用道路,并开车通行 C.甲只有征得乙的同意,才能在乙的土地上修建车用道路,并开车通行 D.甲与乙之间达成的修路、通行协议,在没有登记的时候,仅对乙有约束力;在登记了以后,可以向任何人具有约束力。 BCD 2021/3/23 * 案例三 甲房地产开发公司通过出让方式取得了市中心一块土地的建设用地使用权,准备利用该块土地建造商品住宅小区,但由于资金紧缺,遂寻找合作伙伴,乙投资开发公司有投资意愿,于是与甲房地产开发公司签订合作开发协议书,约定双方合作开发该商品房住宅小区项目,其中甲房地产开发公司以建设用地使用权作价一亿元人民币出资,乙投资开发公司以人民币一亿元作为出资。后来该商品房住宅小区建好了,由于楼市异常火爆,该商品房住宅小区的市场前景相当可观,于是两个公司就新建商品房的归属产生争议,其中自己享有建设用地使用权根据“房随地走”的原则,整个商品房住宅小区的楼房的所有权应有其享有,而乙公司认为自己出资一亿元人民币与甲公司合作开发该住宅小区项目,理应按照其投资比例享有部分楼房的所有权。 如果你是法官,你该如何判案? 2021/3/23 * 可能使用的法条 建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,经有关行政主管部门批准。 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。（法律规定是指《城市房地产管理法》及《城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定。后者的第十四条规定:土地使用者应当在签订土地使用权合同后六十日内,支付全部土地