美国地产的“好时候”，基于买、建、库、融四视角.docxVIP

目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 一、美国房地产在经济中的重要性 7 二、美国房地产市场现在到底有多“热”？ 9 （一）房价逆势上涨，越贵的涨得越多 9 （二）房屋建设和销售量低谷反弹持续火爆 9 （三）住宅建造支出持续高增 10 三、疫情后住宅投资对美国经济复苏的拉动作用如何？ 11 （一）销售和营建许可基本同步，销售领先住宅投资 1 个季度 11 （二）住宅投资对今年经济增长的拉动或偏强 11 四、“四”个字全观美国房地产基本面 12 （一）买：居民有没有能力买？有没有需要？愿不愿意买？ 12 （二）建：地产建筑商对未来预期好不好？有没有现金流？ 15 （三）库：美国住宅库存低不低？库销比如何？ 16 （四）融：购房的融资成本如何？30 年来最低 18 五、总结：未来美国房地产市场走势如何？ 18 图表目录 图表 1 美国 2019 年行业（一级）增加值占 GDP 比重 7 图表 2 1947 年以来，美国房地产和租赁行业增加值占 GDP 比重持续增加 7 图表 3 美国住宅投资在 GDP 和固投中的占比较低 7 图表 4 住宅投资波动私人固定投资波动经济波动 7 图表 5 房地产和租赁业吸纳就业人数较少 8 图表 6 房地产和租赁业的利润份额很低 8 图表 7 PCE 物价指数与居住分项价格同比 8 图表 8 CPI 与居住分项价格同比 8 图表 9 疫情后，2020 年美国房价逆势上涨 9% 9 图表 10 美国的房价已大幅超过 2006 年的高点 9 图表 11 独栋住宅价格涨幅更高，越贵的涨的越多 9 图表 12 独栋住宅的居住空间几乎是多户住宅的 2 倍 9 图表 13 房屋建设和销量已经超过疫情前的水平，再创 2007 年以来的新高 10 图表 14 2020 年新建独栋住宅销量同比增长 18.8% 10 图表 15 美国住宅建造支出也同比高增，预计后续仍将上行 10 图表 16 新屋销售、营建许可和新屋开工基本同步 11 图表 17 销售领先住宅投资约 1 个季度 11 图表 18 地产补库开启带动住宅投资上行 11 图表 19 住宅投资对 2020 年Q4 的实际GDP 同比拉动已经体现 12 图表 20 住宅投资同比与开工和许可同比走势一致 12 图表 21 美国居民仍有加杠杆买房的能力 13 图表 22 居民杠杆率的变化与新建独栋住宅销售走势高度一致 13 图表 23 美国居民可用于购房的现金流仍相对充裕 13 图表 24 美国当前的购房回报水平在纵向比较上整体仍不高 14 图表 25 美国居民的购房需求难言“快要耗尽”，房屋自有率并非是美国房市的核心制 约 14 图表 26 受疫情影响，2020 年美国人口普查局无法对所有样本住户进行面对面采访. 14 图表 27 MBA 基本指数整体维持在 2013 年下半年以来的高位 15 图表 28 地产建筑商对房地产市场十分看好 15 图表 29 主流地产建筑商的利润率较高 15 图表 30 主流地产建筑商的短期偿债能力较强 16 图表 31 主流地产建筑商的现金流相对充裕 16 图表 32 新建独栋住宅待售量处于相对低位，库销比处于历史绝对低位 16 图表 33 二手房库存和库销比均处于绝对低位 17 图表 34 自有住宅空置率处于极低位，更多地反映了待售住房的短缺 17 图表 35 建筑业就业人数尚未恢复至正常水平 17 图表 36 抵押贷款利率创 30 年新低 18 图表 37 四因子模型拟合结果 19 图表 38 模型拟合效果较好 19 图表 39 我们对今年美国房地产市场的预期偏向于乐观 20 一、美国房地产在经济中的重要性 在讨论美国房地产热度及后续走势之前，我们先从五个视角（GDP 占比、经济增长波动、就业、利润分配、通胀）对美国的房地产做一个初步了解。 第一，从 GDP 占比来看，美国房地产和租赁业在经济中的支柱作用十分显著，以 12%的权重位居美国第一大行业。美国房地产和租赁业增加值占 GDP 的比重，从 1947 年以来一直保持缓慢上升的趋势，近年来维持在 13%左右。从行业对比看，以 2019 年数据为例，一级行业分类中，金融、保险、地产和租赁业占比最大，为 21.2%。进一步细分到二级行业，美国房地产和租赁业增加值占比为 12.2%，在所有二级行业中排第一，是美国经济的支柱性行业。 图表 1 美国 2019 年行业（一级）增加值占 GDP 比重 图表 2 1947 年以来，美国房地产和租赁行业增加值占 GDP 比重持续增加 252015 25 20 15 10