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第一部分、美国房地产基本面很可能持续超预期 . - 3 -
1.美国 1980-2006，中国 2015 至今，地产繁荣本质是债务转移................................................- 3 -
2.若没有债务转移，房价涨幅则相对温和.................................................................................... - 5 -
第二部分、债务转移大趋势已经启动，未来仍将延续............................................................... - 6 -
1. 居民同时具备加杠杆的能力和意愿，且起始于中高财富家庭..............................................- 6 -
1.1 居民资产负债表得到完全修复，具备了加杠杆的条件........................................................- 6 -
1.2 居民加杠杆起始于中高财富家庭............................................................................................ - 8 -
2. 企业部门达到阶段性高点，且信用资质下沉，难以继续成为加杠杆的主体.......................- 9 - 2.1 企业部门杠杆处于历史性高位，且以中小企业为主............................................................ - 9 - 2.2 企业部门偿债能力下降、违约率抬头、破产率大幅攀升.................................................. - 11 - 3. 商业银行面临经营困境，对按揭更为青睐，收紧企业贷款................................................ - 12 - 3.1 商业银行面临经营困境，净息差大幅缩窄.......................................................................... - 12 - 3.2 商业银行对按揭贷款更为青睐.............................................................................................. - 13 - 3.3 商业银行收紧企业部门贷款.................................................................................................. - 14 -
图表 1、美国 80 年代到次贷危机前，企业部门杠杆向居民部门转移（%） .......................... - 4 -
图表 2、美国 80 年代后，房价一直处于上行周期..................................................................... - 4 -
图表 3、中国 2015 年以来，债务转移迹象也很明显（%）......................................................- 4 -
图表 4、国内地产基本面持续超预期........................................................................................... - 4 -
图表 5、美国按揭贷款余额占比持续提升（%）........................................................................- 4 -
图表 6、80 年代末货币政策阶段性收紧（%）........................................................................... - 5 -
图表 7、对应期间，平均房价略下跌了 3.8%.............................................................................. - 5 -
图表 8、90 年代末货
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