2020年我国不动产资产证 券化信用风险回顾与2021年展望.docxVIP

不动产 ABS 按品种主要分为房地产投资信托基金REITs 以及商业房地产抵押贷款支持证券 CMBS/CMBN。不动产 ABS 有助于产权人盘活存量资产，同时将偿债来源锁定为物业产生的现金流，偿债来源明确，更易获得投资人认可。基于上述优势，近年来，商业不动产 ABS 市场逐渐繁荣，发行单数及规模增长较快。 （一）2020 年不动产 ABS 回顾 受新冠疫情影响，我国商业地产供需短期承压，房企融资需求上升和金融环境相对宽松带动 2020 年不动产 ABS 发行高涨，预计未来在监管收紧的趋势下，不动产 ABS 将发挥其优化债务期限结构的优势，继续为房企青睐 2020 年，新冠肺炎疫情在全球范围内持续蔓延，宏观经济遭遇重挫，商业地产行业也未能独善其身。2020 年 1～10 月，我国商业营业用房新开工面积 14566.69 万平方米，同比下降 6.05%；商业营业用房销售面积 6689.36 万平方米，同比下降 13.98%。同期，我国办公楼新开工面积 5395.76 万平方米，同比下降 7.21%；办公楼销售面积 2449.49 万平方米，同比下降 14.54%。在疫情防控取得重大战略成果的背景下，我国复工复产扎实推进、生产需求逐步好转，商业地产投资及销售情况同比降幅较 2020 年上半年有所收窄，但恢复至疫情前水平尚需时间。 图表 1：2017 年～2020 年不动产 ABS 产品发行概况 1600.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2017年 2018年 2019年 2020年 CMBS发行规模（亿元） CMBN发行规模（亿元）类REITs发行规模（亿元） CMBS发行单数（单） CMBN发行单数（单） 类REITs发行单数（单） 数据来源：Wind、CNABS，东方金诚整理 不动产 ABS 发行方面，受 2020 年疫情爆发，房企现金流持续紧张，融资需求旺盛及金融环境相对宽松等因素影响，2020 年我国房企发行不动产 ABS 产品 融资的热情持续高涨。2020 年，全市场共发行不动产 ABS 产品 96 单，规模合计 1862 亿元，金额较 2019 年增长 20.53%，其中，CMBS 产品发行规模同比增长 58.21%。 进入 2020 年三季度，房地产金融监管力度再度加大，2020 年 8 月 20 日， 中国人民银行、住房城乡建设部约谈 12 家房企召开座谈会，明确了对房企的资金监测和融资管理规则，即“三道红线”和“四档管理”，进一步释放了收紧监管环境的信号。在日趋常态化的监管环境下，部分房企面临降杠杆、优化债务期限结构的压力，而不动产 ABS 具备融资规模大、融资期限长等特点，可为发行人优化债务结构，未来不动产 ABS 仍将是备受房企青睐的融资途径，预计 2021年，不动产 ABS 发行规模可突破 2000 亿元。 不动产 ABS 产品整体信用质量较高，产品信用更依赖物业运营情况及物业增值的类 REITs 产品权益级占比相对较高 已发行的不动产类 ABS 产品中，按照发行规模来看，CMBS、CMBN 及类 REITs 产品债项级别在 AA+（含）以上的比例分别为 91.45%、96.18%和 78.93%，产品整体信用质量较高。从次级/权益级占比来看，相较于 CMBS 和 CMBN 产品，类 REITs 产品更依赖物业的运营情况及物业增值，产品权益级占比设置仍相对较高。 图表 2：截至 2020 年 10 月末，不动产ABS 产品级别分布概况(单位：亿元) 0.13% 6.96%4.61% 0.13% 6.96% 4.61% .79% 3000.00 2500.00 2000.00 1500.00 1000.00 500.00 0.00 AAA  CMBS CMBN 类REITs AA+ AA A NR 20 67.51% AAA AA+ AA A NR 数据来源：Wind、CNABS，东方金诚整理 受原始权益人信用水平及标的物业差异影响，CMBS/CMBN 产品发行利率波动较大，发行利率整体高于同期限同信用等级债券产品 不动产 ABS 以标的物业在专项计划/信托计划存续期间的未来现金流入作为还款来源，受目前我国不动产租售比普遍偏低影响，产品期限一般较长（多数在 12～18 年之间）且不尽相同。为便于销售，不动产 ABS 通常设置有 3 年 1 次的退出开放期，同时引入强信用主体提供差额支付或流动性支持，以缓释集中兑付引发的流动性风险。2018 年以来，CMBS/CMBN 发行利率整体高于 3 年期同信用等级债券产