2021地产债挖掘系列之四：“16华夏02”展期，违约终成定局.docxVIP

目录索引 一、违约事件回顾 4 二、华夏幸福违约原因分析 4 （一）产业新城模式的弊端：利润率高但现金回款差，持续失血 4 （二）区域布局单一，环京持续低迷，地产业务失血双杀 6 （三）财务恶化叠加信用紧缩，负面频频 7 （四）平安态度变化成为“压死骆驼的最后一根稻草” 7 三、违约背后，平安的影响不容忽视 9 （一）平安为何入股华夏幸福？ 9 （二）平安入股华夏幸福始末 10 （三）平安支持力度下降的背后 11 四、违约前成立债委会，有何积极意义？ 11 五、 华夏幸福违约，对地产债有何影响？ 12 （一）加剧房企分化，短期地产债防风险为上 12 （二）对地产债择券的启示 13 六、风险提示 14 图表索引 图 1：产业新城业务高毛利但现金回流不足 6 图 2：2016-2020H1 应收账款迅速增长 6 图 3：2017-2020H1 合约销售面积占比变化 7 图 4：“18 华夏 06”2020 年以来中债估价净价大幅下跌 8 图 5：华夏幸福股权结构图（2020H1） 9 图 6：2021 年 1 月以来部分房企主体利差走阔幅度（bp） 12 图 7：2021.3-2022.12 地产境内债到期回售 13 图 8：2021.3-2022.12 地产美元债到期回售 13 表 1：华夏幸福后续境内外债券到期情况一览 4 表 2：华夏幸福产业新城布局与新增入园企业一览（单位：家） 5 表 3：华夏幸福财务指标持续恶化 7 表 4：平安系与华夏幸福合作项目一览 10 一、违约事件回顾 “16华夏02”本息展期，华夏幸福违约终成定局。“16华夏02”于2016年3月3日发行，发行规模20亿，期限为5（3+2）年，16-19年票面利率4.05%，2019-2021年票面利率7%。2021年3月2日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，截至目前， “16华夏02”正在推进展期工作，将在与受托管理人、债委会等各方沟通协调之下，尽快推动后续偿付方案制定。存续债本息展期也正式宣告华夏幸福境内债券违约。 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）为华夏幸福基业控股股份公司的子公司，2011年在上交所上市，亦为境内发债主体。核心业务为产业新城与住宅地产开发及运营，2016年销售额首次跨入千亿房企阵营，2020年全口径销售额排名第47位。其产业新城数量超过70家，布局于各大都市圈，集中于京津冀与长三角地区。公司住宅地产开发主要以产业新城为核心，进行园区配套住宅开发。 目前华夏幸福股份境内存量债共16只，存量余额为349.0亿元；美元债共9只，存量余额为43.2亿美元。偿债高峰集中于2021年上半年以及2022年二季度。 表1：华夏幸福后续境内外债券到期情况一览 证券简称 偿还日 偿还量(亿元) 证券简称 偿还日 偿还量(亿元) 16 华夏 01 2021-03-09 28.00 15 华夏 05 2022-10-22 40.00 16 华夏 04 2021-03-24 30.00 华夏幸福 6.9% 2023-01-13 5.00 16 华夏 05 2021-04-18 20.00 16 华夏债 2023-01-20 15 16 华夏 06 2021-05-12 40.00 18 华夏 02 2023-05-30 5.25 华夏幸福 9% 2021-06-21 2.00 18 华夏 06 2023-12-20 30 华夏幸福 9% 2021-07-31 9.40 19 华夏 01 2024-03-25 10 18 华夏 04 2021-09-10 13.00 华夏幸福 8.6% 2024-04-08 6.50 华夏幸福 7.125% 2022-04-08 3.50 华夏幸福 8.05% 2025-01-13 7.00 17 幸福基业 MTN001 2022-05-23 18.00 20 华夏幸福 MTN001 2025-03-23 10 18 华夏 01 2022-05-30 24.75 20 华夏幸福 MTN002 2025-04-20 5 华夏幸福 6.92% 2022-06-16 3.00 18 华夏 07 2025-12-20 40 18 华夏 03 2022-06-20 20.00 华夏幸福 6.65% 永续债 2079-06-03 3.50 华夏幸福 8.75% 2022-09-28 3.30 数据来源：Wind，注：美元债单位为亿美元。 二、华夏幸福违