区域重点发债企业调研纪要：上海房地产篇.docxVIP

一、调研情况 区域重点发债企业调研活动的目的是为了加强发债企业与投资人的沟通交流，减少信息不对称。让投资人对企业有更加深入的了解，优选投资标的；让企业知晓投资人关心的问题，对症下药，提升形象。本期区域选在上海市，调研标的是融信(福建)投资集团有限公司、新力地产集团有限公司、旭辉集团股份有限公司、大华(集团)有限公司、正荣地产控股股份有限公司。 二、融信(福建)投资集团有限公司 调研时间：2021 年 3 月 18 日 10:00-11:30 参会领导：董秘余作亿、资本市场部倪翔宇等 （一）企业领导介绍基本情况 业绩回顾：2020 年合约销售金额 1552 亿元，同比增长 9.81%，平均售价 21401 元/平方米，去化率 70%以上，回款率 80%左右。 2020 年新增项目 50 个，新增土储约 872 万方，权益土地价 293 亿元，其中 82%来自长三角。公司总土储约 2871 万方，一二线城市占比 80%以上，项目总数 154 个，分布城市 42 个，并表项目 93 个，非并表项目 61 个。财务状况：截至 2020H1，公司融资结构中银行贷款占比 46.13%，其余 为境内外债券。表内开发贷 290.1 亿，表外银行开发贷 124.7 亿，对非并表 项目公司担保 26 亿。此外供应链存量显著低于同行业其他企业。截至目前公司非标余额为 0。 请务必参阅尾页免责声明 1 预估截至 2020 年末，公司仅有剔除预收的资产负债率略超 70%，现金短债比保持 1 以上，净负债率降至 90%以下。 拿地策略：1+N，核心一二线城市+卫星城市。强调拿地盈利能力测试，加快旧改项目转化。全年拿地预算资金为销售回款的 30%-50%。 （二）问答环节 1、公司目前待售土储面积？未售土储面积 1900 万方。 2、销售回款率？预收款有无明显增长？ 回款率基本维持在 80%左右，不会有大的变化。 3、20 年结转 400 多亿。20 年末公司预收款项预计 640 亿元左右，同比变化不大。全口径的预收款在 1500 亿左右，并表比例不到 50%。 4、房地产业务毛利率情况？ 毛利率下行是行业趋势，主要由于土地市场竞争激烈，而房价调控没有放松。针对上海、杭州等热点城市，根据土地挂牌价格，与可预期的销售价格，毛利率可能就在 15%左右水平，如果几个开发商去竞争溢价拿地，毛利率就会更低。从公司来看，随着 16、17 年项目陆续结转，毛利率会压缩特别明显，最近两个会计年度（20、21 年）会有明显的下滑。未来行业平均水平在 20%以上算不错了，毛利率 30%以上基本不存在，20-25%在部分城市、部分项目、特定阶段可能会存在。最近这两年房企拿地策略 和以前不一样，在投资测算时，对未来房价会有一个比较确定的预期，如果企业有风险意识，控制拿地成本，那么未来项目毛利率可能会稳定在合理水平。在房价平稳不增长的假设下，我们在售项目预期毛利率平均在 20%左右。 5、供地集中政策对快周转是否有影响？ 针对供地集中的政策，大家目前还停留在理论分析的阶段。该政策对快周转策略影响不大，因为快周转主要是拿地之后的事儿。供地集中政策对上海等城市影响大些，因为上海对开发商资金要求比较高。上海大概 4 月底会有一次集中供地，在这之前，公司会多渠道回笼一些资金，也有可能和同行结盟一起去拿地，尽量多参与一些项目。供地集中政策对一些中小房企的影响比较大。 6、针对美元债价格波动的应对措施？ 公司已经在市场回购了接近 2 亿美元，美元债估值已经在回调了，较高点已经下了 50-100bp。 7、20 年末公司净负债率降到了 70%，是如何实现的？ 净资产端，主要是正常的项目利润结转，以及合作开发增加的少数股东权益。投资性房地产重估对利润的贡献比较少。 8、公司上海总部还会搬迁么？ 十月份会搬到新楼融信上坤中心。新楼是公司自持物业，而且是地铁上盖，交通更方便一些。现在虹桥这栋是可供出售的物业。 9、公司非标融资余额为 0，是时点性的数据，还是期间都没有使用非标？ 公司对资金成本管控严格，这两年都没有用非标，这点在业内，信托等金融机构都很清楚。非并表的联合营公司不是公司在操盘，可能有用一些非标。 10、公司对非并表项目担保余额 26 亿元，金额较小的原因？ 去年半年报数据，表外项目银行开发贷 124.7 亿，表外项目平均权益比例 30%，公司按股权比例进行担保（大部分银行要求担保，少数不需要，只用土地等抵押即可），公司对非并表项目公司担保 26 亿；表外现金 100 亿 左右。年底，表外债务 150 亿元，现金 110 亿元左右。 11、公司 20 年全口径销售 1500 亿元，并表 600 多亿，表外体量更大，这与公司表内和表外的开发贷规模是相反的，具体原因？ 一些表外项目，合作开发