以租金作为效率准绳，什 么业态能持续在线下生存.docxVIP

目 录 一、商业物业与品牌门店，得客流者得议价能力 4 二、什么样的零售业态可以做线下自营？ 5 三、对比电商平台收费方式 6 四、风险提示 9 图表目录 图表 1 国内部分零售店线下坪效 4 图表 2 线下门店经营数据 5 图表 3 线下租金率 6 图表 4 社零中网上零售占比 7 图表 5 三大电商平台货币化率 7 图表 6 三大电商平台佣金费用率 7 图表 7 阿里平台线上推广费及佣金收取方式 8 图表 8 站外其他平台收费方式 8 一、 商业物业与品牌门店，得客流者得议价能力 坪效是线下业态最好的经营效率衡量工具，是每单位面积发生的客单与周转的乘积。线下租金是高坪效的业态决定的——高坪效业态或是拔高商圈调性的强品牌业态（苹果、 LV、爱马仕），或是高周转、吸引大量客群的引流业态（海底捞、喜茶、优衣库）；面对这两种高效业态，商场谈判能力弱，或体现在租金提成比例低（如奢侈品、优衣库），或体现在更长租约、更长免租、更多装补、提成与底租取孰低（如海底捞、星巴克）等被动条款。 简而言之，高效率业态框算出了租金区间，更高坪效的业态反而有更优惠的租金条件，使得线下商圈助推了流量业态的飞轮，上升期流量业态往往会更快、更舒适地随商圈下沉，进入复制的“甜点期”。 LV 定义顶级商圈，苹果旗舰店锚定黄金地段，海底捞和喜茶一定程度上决定了闹市的人流密集区租金价值。流量贵也体现在线下，鼓楼、后海、南锣鼓巷旺铺 100 元/㎡/天的租 金，有几个品牌承受得起？倒着算笔账，一年 3.6 万的平米租金，如果想把租金费用率控制在窒息线 30%以内，则坪效要达到 12 万；如果想控制在 20%（mall 店餐饮平均租金含管理费约 10-25%），则坪效要达到 18 万。 算一笔账，能达到 12 万坪效的东西包括并不限于：机场免税店、苹果旗舰店、顶级奢侈品店、地段好的喜茶、部分娃娃机/盲盒售卖机（因为坪小）。还有部分面积小、周转快的小业态，比如 ReisIrvys 酸奶售卖机。 图表 1 国内部分零售店线下坪效 浦东机场免税 店 LV 苹果旗舰店 太二酸菜鱼 喜茶 娃娃机/盲盒 售卖机 大卖场 海底捞 典型门店图 公司 坪效 （万人民币/ ㎡） 100（卫星厅启用前水平，无疫情干扰） 50 40 5-6 约 12（地段好，周转快门店） 15 1-1.5 5-8 资料来源：相关公司 2019 年财报， （注：浦东机场 17 年免税经营面积是 7853 平米，日上上海当年收入为 87.5 亿，扣减虹桥后约百万坪效水平） 最高一档的租金/坪效都是机场免税店，境内关外的特殊位置、极其稠密的出入境客流、目的明确的进店购买、高认知度的贵价品牌、周转最快的 sku，共同推高了机场免税店坪效，最高可达 100+万/㎡（17-18 年上海浦东机场）；国际机场惯例以流水提成收租，提成比例多在 40%以上，实现的租金可达每平米 40 万。 次一档就是超强品牌、高客单商品了，包括一线城市顶级高档商圈的标志性品牌店 LV、 Hermes、Chanel，三个超一线奢侈品的坪效水平均在 7 万欧元左右，是超高客单与较快周转的乘积；此外，苹果旗舰店也是一二线城市人流最密集商圈的标志性门店，拥有较高客单和超快周转。 图表 2 线下门店经营数据 浦东机场免 税店 喜茶 奈雪的茶 星巴克 海底捞 太二 KFC 湊湊 呷哺呷哺 遇见小面 毛利率 60% 65% 63% 70% 60% 63% 68.5% 63% 63% 68% 坪效（万 rmb/年 /m2） 120 5.6-6.5 3-7 3-5 5.5-7.5 4.5-6 2-3 3.5+ 2.5 3.7 租金（万 rmb/年 /m2） 60 0.79 0.66 0.32 0.23 0.53 0.24 0.39 0.37 0.63 租金率 40%+ 12% 15% 8-11% 4% 10% 11% 11% 13% 17% 店面面积（平米） 7853（卫星 厅启用前） 150-280 200-300 200-300 800-1000 200-300 350-400 700 220 130 租金条件 竞标，长约 偏短约，装补/免租少，提成为主 偏短约，装补/免租少，提成为主 长约 8-10 年长 约，3 月以上免租，固定 租金为主 一般至少谈 5 年，大部分为提成方式 长约 长约，提成为主，部分有免租 8-10 年长约，固定或提成租金 中短约 店面人力费用率 ＜5%（人效 千万） 15% 18% 15% 25-30% 15% 21% 20% 25% 19% 资料来源：渠道调研，相关公司 2019 年财报，整理 而 18w 坪效，靠现有的餐、饮业态，几乎不可能；如果再考虑短租只有 1 年，