原创力文档- 1、原创力文档（book118）网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务；查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档，您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“版权申诉”（推荐），也可以打举报电话：400-050-0827(电话支持时间：9:00-18:30)。
- 4、该文档为VIP文档，如果想要下载，成为VIP会员后，下载免费。
- 5、成为VIP后，下载本文档将扣除1次下载权益。下载后，不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 6、成为VIP后，您将拥有八大权益，权益包括：VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 7、VIP文档为合作方或网友上传，每下载1次， 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等，对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
目录
我国产业园区的发展和局限 1
我国产业园区的发展特点和现实局限 2
产业园区是公募 REITs 重要底层资产 4
产业园区 REITs 的海外经验 6
海外上市资产的案例研究：CAPITALAND CHINA TRUST 7
美国工业地产 REITs 一览 10
园区 REITs 可提供稳健的更高回报 11
我国产业园区案例研究 12
蛇口网谷：转型后单位产值持续提升 12
临港新片区：万亿目标，再造浦东 14
金地威新科技园：高端配套吸引豪华企业阵容 15
风险因素 17
优质资产亮点纷呈，经营提升尚有空间 17
插图目录
图 1：开发区和国家级战略性新兴产业集群数量 2
图 2：上海临港历史上四次分红的股息支付率 5
图 3：招商蛇口的股息支付率 5
图 4：部分园区类上市企业资产负债率 5
图 5：园区类上市公司的存量债券余额 6
图 6：城投债的存量余额 6
图 7：新加坡某 Business Park 7
图 8：印度某 International Tech Park 7
图 9：CLCT 的资产组合 8
图 10：1H20 的 NPI 收益率 9
图 11：1H20 的每股分红 9
图 12：业态组合按 GFA 9
图 13：业态组合按租金收入 9
图 14：园区选址应考虑交通便利因素 10
图 15：苏州、杭州、西安 15-19 年 GDP CAGR 10
图 16：租户组合占比 10
图 17：重要租户代表 10
图 18：美国某 Business Park（外部） 11
图 19：美国某 Business Park（内部） 11
图 20：PSB、WRI 和 SPX 近五年收益表现 12
图 21：工业类 REITs 有更高的估值水平 12
图 22：招商蛇口园区开发及运营收入 12
图 23：招商蛇口园区开发及运营收入毛利率 12
图 24：蛇口网谷发展史 14
图 25：华益铝厂 14
图 26：现在是万融大厦 14
图 27：临港新片区规划 15
图 28：金地威新软件科技园 16
图 29：园区部分入驻企业 17
表格目录
表 1：我国产业园区发展阶段 1
表 2：北京市文化创意产业园的相关政策支持 2
表 3：苏州工业园区提供的基础设施 3
表 4：新加坡市场含有园区类资产的 REITs 7
表 5：CLCT 收购的 5 处园区资产 8
表 6：美国工业类 REITs 一览 11
表 7：招商蛇口产业园区布局 13
表 8：威新软件科技园的配套设施 16
▍ 我国产业园区的发展和局限
产业园区是指各级政府部门或企业进行开发和管理，聚集若干工商业企业，具有明确的管辖边界和管理权限的区域。区域内实行特殊的优惠政策，提供专门的配套和服务来吸引投资，是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式。
1979 年蛇口工业区建立，拉开了我国产业园区的建设。整体上，我国开发区经历了改革初立、快速发展、整顿调整、创新升级四个阶段。
表 1：我国产业园区发展阶段
时间 发展阶段 发展特点
1979-1991 改革初立 促进体制改革、发展开放型经济、行政特征明显
1991-2003 快速发展 推进改革开放、促进城市化进程、促进产业聚集产业园区数量过多，效率低下，06 年发布了
2003-2016 整顿调整
2016-至今 创新升级
资料来源：国家发改委，
《中国开发区审核公告目录》（简称《目录》）
适应新的经济发展阶段，18 年新版《目录》发布，政策向战略新兴等产业倾斜
我国产业园区资产数量庞大，估计现有各类园区超过 15000 个。但国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点项目申报工作的通知》对可入池园区类资产做出了明确的规定：
鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。项目应满足以下条件
位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录
（2018 年版）》确定的开发区范围内。
业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。
项目用地性质为非商业、非住宅用地。
因此，可用于 REITs 发售的园区类资产有一定限制，需要位于特定开发区或产业集群内的特定业态，更要满足 REITs 资产的运营条件，例如近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正等。
对于所规定的两种特定区位，其一，《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》包括 2543 家开发区，其中国家级开发区 552 家和省级开发区 1991 家。其二，国家发改委《关于加快推进战
文档评论（0）