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中国商业地产发展前景分析 摘要：随着我国经济的不断发展，房地产市场也在不断扩大，商业 地产作为房地产行业的一部分，因为其区别于像住宅基地投资金额少，建 设时间短，贷款方便等特点，在发展前期并不被房地产商看好。另外商业 地产出现的比较晚，相对的理论知识较少，同时商业地产要求从事相关研 究人员不仅懂地产还要精通商业，所以相对的研究著述很少。理论上的严 重缺失和盲目性的进行投资是中国商业地产发展所面临的的重要问题。本 篇文章就中国商业地产的发展所面临的问题以及发展前景做出了探讨分 析。 关键词：商业地产；问题；探究 中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号： 商业地产作为房地产市场的一部分，对整个经济的发展起着无可厚非 的重要作用，在某些时候商业地产也是衡量整个社会经济的重要指标Z 一。但是因为商业地产出现的比较晚，到现在仍然受到一些因索的制约， 使得中国商业地产不能得到快速的发展，解决中国商业地产问题已刻不容 缓，这具有更为长远深刻的意义。 一、中国商业地产的现状 商业地产可以分为五个阶段：萌芽阶段、开始阶段、发展阶段、市场 过度饱和阶段以及成熟阶段。商业地产主要满足人们各种商业化的需求， 随着现阶段经济的不断发展，人们的商业活动也在不断增加。在2000-2009 年间我国的商业地产的到了较大的发展。在投资方面来看，在2000年开 始商业地产的增长率比较高，就算在金融危机期间，商业性用房也在同比 增长了百分Z二十五左右，中国商业地产的需求正在不断增加。以此看来 虽然中国的商业地产起步晚，发展缓慢，但是仍然具有广阔的发展市场和 增长空间。 二、中国商业地产发展所面临的问题 1、 商业地产的盲冃开发建设。 一个地区的商业地产所占的比重应和当地的经济水平成正比，但是一 些地区盲目建造各种人型商业用房，已达到严重失衡的状态。以农村和城 市相比，农村现在除了耐用型家具大型电器等其余基本都是在市场买，而 城市则出现了商业产房的重复建设的现象。在房地产商建造商业产地的时 候并没有作出相应的市场调研，对当地需求作岀整体分析，盲冃的建造各 种大型商场、购物屮心、娱怎场所，出现相同产业链的分支结构的重复混 乱的存在。另外商业地产的开发与当地的政府也有着不可分割的关系，一 些地方政府为了彰显本地实力，建造大型商品交流中心，但是真正的利用 率却很低。 2、 建设前期规划不到位。 一些商业地产地产开发商为追求自身利益的最大化，大量建设大型商 业网点。但是这些建设项目绝大部分并不具有相应的充足的理论支持，并 不具有可实施性，开发商的建设过程只能是盲冃无绪的。更有开发商是先 建设后招商，并不知道在建设完成后会有什么样类型的商家入驻，这样就 不会了解商家的具体耍求，可能会出现招商不足的现象，最示宜接导致整 个商业房产的失败，遭到整个市场的淘汰。另外现设项目的整体规划并不 能与周围的商业建筑做到相容性，不能整体配合，缺乏整个产业链的运作 支持。严重影响了当地整个商业市场的发展。 3、 商业地产融资困难。 就冃前我国国情来看，我国商业地产自身融资比较困难。一方面是因 为我国融资渠道选择比较单一，主要还是依据在银行的贷款，对银行信贷 有相当大的依赖性，而商业地产口身的筹资比较少，只占整体资金的一小 部分。现在银行对借贷人的要求越来越严格，那商业地产的融资就血临着 相当大的经济威胁，其至会使整个资金链中断。另一方面是基金参与程度 不够。在发达国家，REITs （房地产投资信托基金）是商业地产的获得大 量资金的主要途径，但是在我国只有那些产权统一化、租金安全化的建设 项冃才会得到基金和REITs的青睐，另一方面是因为我国商业产地刚刚起 步，还没有一个相对稳定的发展市场，也就没有基金的大力介入。 4、 建设项目前中期遗留问题。 有的开发商在商业产地项冃的建设问题上，是先建设后招商，为了追 求短暂的利益在项目建成后就急于把场地租赁或者卖掉，完全是一种买完 就走的想法和态度，完全没有考虑到可以长期经营的实际性存在。在开发 商获得利润后功成身退，而投资商和经营商却被完全套牢，使得后期的经 营发展成为一I才I乱麻。商业的经营和开发完全是不同的两个概念，在后期 的经营完全不低于开发前期所遇到所有困难，没有一个完整的经营管理模 式，是不能保证整个商业的长期发展的。 三、中国商业产地发展的机遇 1、国外基金的注入。 资金是商业地产发展的基础支持，在我国国情下而，这是一个亟需解 决的难题，而国外基金的注入在很大程度上解决了这一难题，减缓了商业 房产融资方面的压力。自2005年开始，国外基金开始逐步进入中国商业 产地的市场，截止当年6月份就L1经有25亿美元从国际市场真正流入中 国商业产地的发展市场。在而后的几年之内国外基金也大量的注入，增长 的趋势不变，这些不得不说是中国商业地产的