AA房产项目营销策划建议方案.doc

AA房产项目营销策划建议方案 PAGE PPAGE 1 AA房产新建路项目商业广场 营销策划建议方案 目录： 第一部分：市场研究与项目市场背景的理解分析5 一：余姚简况6 二：城市布局7 三：余姚商业业态总体概述8 四：目前余姚商业结构简要分析9 五：目前余姚以及项目周边主要商厦主要情况以及分析12 六：对以往有关案例银泰、中联的简要分析启示18 第二部分：项目研判20 一：项目基本资料21 二：项目周边概况分析22 三：项目SWOT分析24 第三部分:营销策划篇28 一：项目商业内容定位29 二：商城布局方案33 三：项目改进与强化建议38 四：商城经营方案40 五、商城营销方案45 第四部分:宣传推广篇51 一：商城形象定位52 二：销售推广形象53 三：主要推广概念与理念54 四：项目命名建议56 五：主题广告语建议58 六：推广主题与宣传创意方向59 附：项目营销推广服务合作方式建议62  第一部分： 市场研究与项目市场背景的理解分析 一：余姚简况： 余姚市位于浙江省东部，长江三角洲南翼，属上海经济区，东距国际港口城市宁波40公里，西距杭州市120公里，北濒杭州湾，南接四明山，区域总面积1527平方公里。全市辖14个镇、1个乡、6个街道，现有常住人口85万人。 余姚山川秀丽，人杰地灵，历史悠久，文化灿烂。相传是舜后支庶所封之地，舜姓姚，故名余姚。早在7000年前就创造了誉为世界文化瑰宝的“河姆渡文化”，使余姚成为中华民族的发祥地之一。余姚秦时置县，历史上曾涌现出东汉高士严子陵、著名思想家王阳明、朱舜水和著名史学家黄宗羲等名人学士180多位，素有“东南最名邑”、“文献名邦”之誉，是浙江省历史文化名城，1985年撤县设市，1994年被国务院批准为二类市。 改革开放以来，余姚的经济建设和社会发展取得了巨大成就，连续多年被评为全国农村经济综合实力百强县（市）。2002年，全年实现国内生产总值185亿元，比上年增长13%；完成财政一般预算收入18.13亿元，其中地方财政收入8.47亿元，分别比上年增长31.3%和45.2%；全社会固定资产投资62.5亿元，比上年增长30.3%；全市农民人均纯收入5730元，城镇居民人均可支配收入9868元，分别比上年增长8.9%和7%；金融机构年末存款余额175.66亿元，贷款余额128.17亿元，分别比年初增加36.02亿元和34.68亿元；城镇登记失业率控制在2.9%以内  二：城市布局 余姚繁华区位于“三横三纵”区域内。 三横：阳明路，南滨江路，世南路。 三纵：三宫堂路，新建路，舜水南路。 其中：阳明路：余姚重要商业街包括华联商厦、三江超市、桐江市场、舜水路与三宫路交汇处最繁华。 滨江路：沿姚江两岸，休闲、银行、餐饮、服饰集中区。 本案为新建路北端头，正如其古代候青门位置，为一桥头堡； 但是也是生活消费的北端，新建北路为生产资料一条街 余姚未来规划为：一中三次：一个中心商业街区和会展中心、文化艺术中心、体育休闲中心三个次中心；  三：余姚商业业态总体概述： 改革开放二十多年来，余姚市通过深化流通体制改革，加快了市场体系建设，扩大了商品流通规模，店铺林立，市场繁荣，促进了城乡消费市场持续、稳定、协调发展。2002年，全市实现社会消费品零售总额69.78亿元。 目前，余姚市已形成多种投资主体、多种经营形式并存的商业格局，其中在现有的传统百货、连锁超市、便利店等商业形态中，以华联商厦、购物中心、太平洋商厦、中联精品商厦 、银泰服饰城为代表的百货业、以华联超市、中联超市、家友超市、三江购物俱乐部、话机世界、烟草连锁店为代表的连锁业和130多家华联、中联便民店遍布全市城乡。来自外地的杭州家友超市、宁波三江购物俱乐部、上海永乐家电等大中型企业也已率先抢摊姚城开设了连锁店。2002年末，余姚市限额以上连锁零售企业和餐饮企业有15家，门店总数27个，年销售额达5504万元。其中，最大的商业零售企业华联商厦2002年销售额达2.65亿元。 余姚市现有各类商品市场84个，年成交额达175亿元，其中中国塑料城年成交额达115亿元，中国模具城、农副产品批发市场、小商品市场、南门副食品市场、下菱菜市场、巍星路菜市场、桐江桥菜市场、富巷菜市场、江南水暖城等大型市场年成交额均超亿元。 余姚市现有保庆路电脑街、阳明西路电讯器材街、丰山路汽车销售服务街三条营业特色街。正在积极筹建中项目还有：新建北路生产资料一条街、四明路商贸一条街、中国塑料城综合物流基地等。 四：目前余姚商业结构简要分析： （一）借助市场定位十字图分析，从规模、档次两个分析如下： 高档次