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【MBA教学案例】“栖溪公馆”税收筹划案例（下） 三、项目销售阶段的税收筹划 在该阶段，企业会有较多的资金流入，从而企业所涉及的税务事项最多和最为复杂。主要缴纳的税种有：销售不动产中 缴纳的增值税以及“税上税”——城市维护建设税和教育费附加、转让房地产取得增值额需要缴纳土地增值税、购销合同签订 需缴纳的印花税和企业所得税等。 （一）销售价格的制定 “栖溪公馆”一期于2011年5月开盘，所售房源中，19号楼为小户型房源，房屋面积在90平方米以下。该楼的总面积为25000平方米，开盘均价为7400元/平方米，分摊的土地出让金为2000万元，房地产开发成本为8500万元。在这种情况下， 贝利集团需要缴纳的土地增值税计算如下：（单位：万元） （1）准予扣除项目： 土地出让金：2000（万元） 房地产开发成本：8500（万元） 房地产开发费用：（土地出让金+房地产开发成本）×10%=1050（万元） 加计扣除：（土地出让金+房地产开发成本）×20%=2100（万元） 相关税金：营业税+城市维护建设税+教育费附加 =18500×5%×（1+5%+3%）=999（万元） 准予扣除项目合计：2000+8500+1050+2100+999=14649（万元） （2）增值额=销售收入-准予扣除项目=18500-14649=3851（万元） 增值率=增值额÷扣除项目金额=20.82% 土地增值税=土地增值额×适用税率 =3851×30% =1155.3（万元） 显然，在未进行税收筹划的情况下，贝利集团需要缴纳1155.3万元的土地增值税，999万元的营业税、城建税及教育费 附加。但是，若将销售价格降低，从而满足享受土地增值税税收优惠的临界点，那么企业就可以少缴甚至不缴土地增值税。 在此，我们主要讨论假设该房地产项目为全面“营改增”以后开发的项目时，土地增值税的临界点。需要强调的是，增值 税作为价外税，不得在计算土地增值税前扣除。 假设其他条件不变，该楼于2016年开盘，采取一般计税办法，取得的可抵扣增值税专用发票上注明税款800万元。在这 种情况下，贝利集团需要缴纳的土地增值税计算如下：（单位：万元） （1）准予扣除项目： 土地出让金：2000（万元） 房地产开发成本：8500（万元） 房地产开发费用：（土地出让金+房地产开发成本）×10%=1050（万元） 加计扣除：（土地出让金+房地产开发成本）×20%=2100（万元） 相关税金：城市维护建设税+教育费附加 =[18500÷（1+11%）×11%-800]×（5%+3%）=82.67（万元） 准予扣除项目合计：2000+8500+1050+2100+82.67=13732.67（万元） （2）增值额=销售收入-准予扣除项目=18500÷（1+11%）-13732.67=2934（万元） 增值率=增值额÷扣除项目金额=21.37% 土地增值税=土地增值额×适用税率 =2934×30% =880.2（万元） 下面测算有效价格的区间范围。假定每平方米售价X元，则有： （1）相关税金：城市维护建设税+教育费附加 =[X÷10000×25000÷（1+11%）×11%-800]×（5%+3%）=0.02X-64 准予扣除项目合计：2000+8500+1050+2100+0.02X-64=13586+0.02X （2）增值额=销售收入-准予扣除项目=2.5X÷（1+11%）-0.02X-13586=2.23X-13586 增值率=增值额÷扣除项目金额=（2.23X-13586）÷（13586+0.02X） 根据税法规定，增值率小于20%的普通住宅，免征土地增值税。 令增值率=20%，即：（2.23X-13586）÷（13586+0.02X）=20% 解得：X=7323.99（万元） 此时企业税前利润为： 7323.99×2.5÷（1+11%）-2000-8500-82.48=5912.99（万元） 令每平方米售价为Y元，使得售价为X、Y时，税前利润相等， 解得：Y=7867.43（万元） 如表7所示，在每平方米单价分别为7323.99元及7867.43元时，企业税前利润均为5912.99万元，表明在区间（7323.99，7867.43]，为无效价格区间。即价格上涨，带来土地增值税突破免税临界点，反而降低了企业的利润。因此， 若缴纳增值税，该项目的价格应高于7867.43元/平方米，或适当低于7323.99元/平方米。 （二）独立销售公司的设立 房地产企业可直接销售所开发的房地产项目，也可设立专门的销售公司来完成商品房的对外销售。虽然两者都能为企业 实现相应的利润，但是它们各自所承担的税额是不同的，从税收筹划的角度来分析，企业应当在利润相当的基础上，选择能 使企业税负最小化的销售方案。 “栖