房产评估师考试《房地产估价案例与分析》习题精讲-第二章不同类型房地产估价.pdfVIP

第二章 不同类型房地产估价 二、简答题 1、对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料？ 2、某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正， 权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法， 但仅搜集到 A、B、C三个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租 金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。除以上情况外，三个交易实 例与估价对象均具有较好的可比性。根据选取可比实例的质量要求判断上述三个交易实例是否可以选作 可比实例，若有可以选作可比实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。 3、商业房地产有哪些特点？ 4、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面？ 2 5、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1500m ，占地 2 2900m ，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府 拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3 及 2 2 以下的商业用途土地价格为 2 万元/m ，商品住宅销售均价为 1.2万元/m 。 据此，估价师拟定了以下两种估价思路： 1.以商品住宅销售均价为基础估价； 2.以商业用途土地价格为基础估价。 1 、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。 2 、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。 6、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产 作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收 益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的 年净收益。 1 、这样的做法有哪些错误？ 2 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？ 7、某公司于 5年前在公开市场上以2000 万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000 万元建成办公用 房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观 点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。 1 、请问上述观点是否正确？为什么？ 8、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益， 并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高 出价。 1 、商务办公楼估价的常用方法有哪些？ 2 、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？ 3 、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。 9、某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种 估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外 观形象等方面均与 A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 1 、请问造成两者差异较大的原因有哪些？ 2 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B 写字楼的租金做哪些方面的处理？ 10、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产 经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了 解，普通住宅的市场租金为 5000元/月，酒店式公寓按70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普 通住宅的投资回报率是 5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000＝7%，所 以选择购买酒店式公寓。 1 、张某的选择是否正确？ 2 、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业 建议？ 11、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估