“买卖不破租赁”例外.docVIP

“买卖不破租借”的例外 “买卖不破租借”的例外 “买卖不破租借”的例外 “买卖不破租借”的例外 张某有位于青岛市市北区某处的一套 88 平方米房子。 XX 年 6 月 1 日，张某与甲企业签署一份《房子》 ，约定将前述房子出租给甲企业，租借期限自 XX 年 6 月 l 日至 XX 年 5 月 31 日，租金 5 万元，于合同签署之日一次性支付给张某， 出租方应于收到租金后立刻将房子交托给甲企业， 若不能按期将房子交托给甲企业使用， 需每月按租金总额 5 万元的 5% 支付违约金。合同签署当日张某收取了 5 万元租 金，但此后张某一直未将房子交托给甲企业。 XX 年 3 月，张某将该 房子卖给王某并办理了过户登记，王某于 XX 年 6 月装饰入住。 XX 年 7 月 27 日，甲企业诉至法院，恳求判令张某、王某凌空屋子并交 给甲企业使用，同时恳求判令张某支付逾期交托房子的违约金 3 万元 (暂计至起诉日 )。 一审法院经审理认为，甲企业与张某之间签署的房子租借合同合法有效，虽然讼争房在租借期限内因被告之间的买卖而发生所有权变动，但该事实依法不影响租借合同的效力，故裁决张某、王某将房子凌空交给甲企业使用。宣判后，王某不服一审讯决，提起上诉。 二审法院认为，本案租借物尚未交托承租人，进而也就没有产 生公示效果，在此期间，张某将房子转让给王某，王某已善意取得房 屋所有权并装饰入住。 故甲企业在租借合同签署长达一年之久后， 才 起诉要求王某凌空屋子交托其使用缺乏法律依据。 至于甲企业要求张 1 某肩负交托不能的违约责任， 可另案提起诉讼予以解决。 最后裁决撤除一审讯决，驳回甲企业的诉讼恳求。 剖析：所谓 买卖不破租借 原则，是指即租借关系依法建立之后终止之前，出租人再将租借物转让给第三人的， 租借合同对受让人持续有效。《中华人民共和国合同法》第 229 条规定： 租借物在租借期间发生所有权变动的，不影响租借合同的效力。 对此，山东岛城律师事务所石志远剖析认为，就本案而言，本案租借物在租借期间发生所有权变动，其表面形式切合《合同法》第 229 条规定之情形， 一审法院亦据此认定租借合同有效， 进而判令出 卖人及买受人应当凌空租借物交托承租人使用。 但细推本案案情， 存在诸多不合情理之情节，比方租金畸低、租期过长且 XX 年租金在签署合同当日即一次性支付、 租借物至今未交托承租人等， 不清除出卖人与承租人恶意串联、损害买受人合法权益的可能。故对《合同法》 第 229 条不能僵直理解， 买卖不破租借 原则的适用应受到相应条件的限制。 买卖不破租借 原则的适用须具备三个条件： 其一，原房子租借 合同仍旧有效 ;其二，租借物已交托于承租人 ;其三，出租人将租借物所有权让与第三人。 特别是租借物必须以交托承租人使用， 作为租借产生物权性质之法律结果的公示形式， 只有如此，承租人才能据此抗衡租借物新的所有人， 履行其合同权利。 有关国家和地域的有关法律规定及法学界也是持这一观点。 本案承租人在签署租借合同后较长时间内从未关心租借物的实 2 际状况，也未实际交托使用 ;相反，买受人在房产交托后即更名过户， 亦善意合理使用， 并且装饰入住。 因此应当保护新所有权人之合法权 益，免得出现买受人在不知情的情形下被迫接受不公正、 不合理的租 赁合同场面，故法院据此驳回承租人之诉求。 以此原则办理此类纠葛， 既有法理依据， 亦兼顾到公正合理之原则， 也会起到此后此类恶意诉 讼日益减少直至根绝，维护公序良俗，养成诚信风俗之社会效果。 3