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大邑祥荣锦绣一方营销筹谋方案  目 录一、 市场配景二、 项目阐发三、 项目定位四、 客源定位五、 产物发起六、 推案计谋七、 告白计谋八、 销售执行 一、市场配景  成都房产市场日趋范例，整体处于上升态势，在市场生长的历程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场组成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与职位的显示，此时市场选择范畴小，客户购置存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统看法束缚严重，不重视客源心理及市场生长特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构非常排斥。项目特征：产物形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体筹划，且有明显区域性特征（会合在二环路内外开发居住楼盘）。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，订价偏高，且无效的体现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。（二）2000年以后，振荡中走向范例的过渡阶段 客源特征：客源条理遍及，需求多样化，在楼盘选购及消操心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销筹谋理念逐渐担当，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于成都房产市场的良好生长前景，进而纷纷抢占成都市场。同时由于政府对土地资源进行统一治理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于公道。 项目特色：产物多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地区限制日渐被冲破，小区筹划趋于公道，特色鲜明，而且小区品质不停提升。销售特色：代价趋于公道，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场担当，人员日趋专业化，宣传手段不停翻新。在上述市场配景下，客户、市场、开发商、营销署理公司几个方面都产生了较大变革：1、客户需求的变革 能蒙受代价在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、宁静性、私密性偏向转变。对付能蒙受2500-4000元/m2代价的客户，在追求上述要求的根本底子上，越发注重楼盘的本性、内涵及升值潜力，对小区的整体筹划要求较严格。能蒙受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区情况也非常注重。2、市场情况的变革： 地理情况：逐步冲破了地区限制，市场全方位生长，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产物情况：产物多元化，多层仍为主力，小高层生长较快，并逐渐为市场合担当。 3、开发商的变革趋势 开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化偏向转变，并逐步创建了品牌看法，具备了较强的竞争意识。营销方面：竞争的猛烈动员了销售手段的不停翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方法，到今天的炒理念、范围、品牌，而且营销已越来越成为一种全程性筹谋行为，必须注重前期准备事情，要熟悉本地情况并与之结合，了解客户心态。二、项目阐发1、根本情况： 本案位于成都大邑县，紧临了国度有名的风物区西岭雪山，也是到雪山的必经之路，本案所在的大邑县是成都的大县离成都60公里，它的兴起肯定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣，本案正处于这两个区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。2、区域消费能力阐发：经济水平： 整体消费群体主力仍为比力注重生活质量的中等阶级，社会条理也以公事员及经商人士为主。 聚集之地。这也将冲破原有的区域内消费群体和范畴，成为跨区域消费的一块热土。3、客源定位： 本案属中档楼盘，大多数人都能担当的代价，客源面相对教宽，凭据客源所处的区域、社会职位、购房意图、购房时间等差异作如下阐发：（一） 成都市区客源： 此类客源为本案客源之底子，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型： 20-30岁青年伉俪：有经济底子，事业相对稳定，有遍及的社交干系，而且有时间去品味、享受生活，对新理念有较强的担当度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。这类客源主要选择小户型，但比例有限。公事员员：此类人士具有社会职位、稳定的收入，大多已有单元