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金水湾项目营销筹谋总体计谋 细节营销 彰显尊贵 常州芃源房地产筹谋有限公司 2007年6月 目录 一、前言………………………………………………………………3 二、金水湾项目SWOT阐发………………………………………… 4 1、项目优势阐发（S）………………………………………………4 2、项目劣势阐发（W）………………………………………………4 3、项目时机阐发（O）………………………………………………5 4、项目威胁阐发（T）………………………………………………5 三、金水湾项目总体营销计谋………………………………………6 媒体组合计谋发起与执行……………………………………6 品牌推广计谋发起与执行………………………………… 16 促销计谋发起与执行……………………………………… 25 销售终端（案场）发起与执行…………………………… 28 四、结束语…………………………………………………………29 一、前言 我司通过与案场经理、置业照料以及销售总监（甲方代表）、平面设计、筹谋师的全面相同，针对目前金水湾的营销筹谋现状，特向甲方提出我司对付金水湾项目中后期的总体营销计谋发起书。 二、金水湾项目SWOT阐发 为了更好的对我司署理的金水湾项目进行项目的整体营销筹谋推广，同时提升我司对金水湾项目营销计谋的目的性和针对性，现对金水湾项目营销现状进行须要的SWOT阐发。 优势阐发（S） 金水湾项目为目前金坛市在售的且为数不多的大型生活社区，其建立的范围效应为部份市民所看重。 金水湾项目一期目前已经靠近现房销售，而现房销售相对付期房的销售无疑是销售的一大现实卖点。 金水湾项目从产物的自己看，其社区配套完善，同时社区结构良好，在一定水平上受市场的追捧。 金水湾项目产物自己可供挖掘的卖点众多，如政府筹划优势：小区北部的60米宽的下塘河绿化休闲景观带；“双会所”；CLD都市中央生活区等创新卖点，十分有利于我司下一步的项目营销筹谋推广。 （二）劣势阐发（W） 金水湾项目营销体系不是十分的系统和全面，同时营销推广步调与销售周期配合不是很公道，对付进入销售热潮期且处于一期即将交付二期即将建立的要害时期，金水湾的营销组合推广计谋没有跟上销售的节奏，告白的投放量明显不敷。 金水湾项目的销售终端建立有待进一步范例化，其中功效区域漫衍不公道为突出问题且现场VI形象不突出，不能引起强烈的视觉打击，更不能突出项目的高品质形象，而这又与我司一期提出的“演绎精致水岸生活”的理念相辩论。 金水湾项目近期的销售推广主要会合在大户型的推广，这一计谋在忽视了其他易销房源（100平米以下和100-一三0平米合计140套）推广的同时，也与我司的竞争楼盘形成正面竞争的格式，从市场细分的角度出发，大户型和别墅的销售面临着相同的细分市场，因为大户型和别墅的营销人员都市将主要营销目标转向能够蒙受较高总价的购置群体；而地处东二环路的紫薇苑（别墅项目：65套）等正在全面对其别墅进行全面的营销推广，这一竞争敌手的营销现状无疑对我司署理的金水湾大户型销售带来影响。 金水湾项目近期推出一期沿街商铺的销售由于总价高且在小区入住率全无的情况下，商铺的销售必将面临销售压力。 (三)时机阐发（O） 我司目前十分重视金水湾项目的营销筹谋事情，且公司的营销推广正逐步系统化、体系化、科学化、专业化。 针对目前金坛市商品房建立的同质化以及营销水平普遍偏低的情况下，我司应抓住时机对项目推广主题和营销手段进行科学化、系统化的真正转变，相信营销手段的系统化、专业化改变可以使项目在金坛楼市独树一帜。 新型营销媒体的启用以及品牌推广、运动推广、促销推广以及案场治理的并重，一定会使我司的金水湾项目品牌形象深入人心，从而使楼盘品质倍增，进而全力促进销售的增加。 我司的金水湾项目的一期已经处于出现现房、业主即将入伙的要害时机，而现房的销售以及二期的即将开建，有利于我司销售促进的开展。 （四）威胁阐发（T） 营销推广在较多的时间内不能系统化、体系化的改变，同时也不能跟上销售推广的节奏，对销售造成潜在威胁。 我司竞争敌手美丽华公寓、紫薇苑、凤凰城等项目目前的强势营销推广对我项目的销售也造成了一定的影响。 目前的房地产市场已经普遍开始进入销售的淡季，而如何乐成制止淡季，并使淡季乐成向销售旺季转化成为我司面临的主要问题。 近期我司推广的重点太过会合于大户型的宣传，而根本忽视了对易销房源的宣传，而我司金水湾项目的易销售房源（100平米以下和100-一三0之间合计140套）较多，同时大户型自己属于难销房源，需要准确进行市场细分并实施有针对性的促销手段，可以肯定的说，这样的营销计谋会增加销售的难度，倒霉于整体销售的增加。 三、金水湾项目总体营销计谋发起与执行 针对目前已经进入强销期的我司金水湾项目，我司发起报纸告白、电视字幕等原有营销手段